ITP al 5 % por rehabilitación en Cantabria: cómo se aplica

🏗️ ITP al 5 % por rehabilitación en Cantabria: cuándo se aplica de verdad (y en qué casos te lo pueden denegar)

Cada vez más compradores en Cantabria llegan a la notaría con la misma pregunta:

“He oído que si rehabilito la vivienda puedo pagar un 5 % de ITP, ¿eso es verdad o es una leyenda urbana?”

✅ La respuesta corta es: sí, existe un tipo reducido del 5 % para viviendas que se vayan a rehabilitar de forma inmediata.

⚠️ La respuesta larga: no es automático. Hay que cumplir varios requisitos muy concretos, y pequeños errores (en la escritura, en la licencia o en cómo se pagan las obras) pueden hacer que Hacienda deniegue el tipo reducido y liquide todo al tipo general.

En este artículo te explicamos:

 

• 🧾 Cuándo se aplica el 5 %
• 💶 Cómo funciona el límite de 300.000 €
• 📐 Cómo se calcula el 25 % de obras
• 🏠 Qué significa que la vivienda mantenga uso de vivienda 3 años
• ⚒️ Qué obras cuentan como rehabilitación
• 🚫 Errores reales que pueden hacerte perder el 5 %

1️⃣ Cómo funciona el 5 %: hasta 300.000 € al tipo reducido, el resto al 9 %

En Cantabria, al comprar una vivienda de segunda mano, el tipo general de ITP es del 9 %.

Cuando la vivienda se destina a inmediata rehabilitación, se puede aplicar: 

• 🟢 5 % sobre la parte del precio hasta 300.000 €
• 🔵 9 % sobre la parte del precio que supere los 300.000 €

👉 Ejemplo sencillo

Compras una vivienda por 380.000 € para rehabilitarla: 

• Primeros 300.000 € → al 5 % 
• Los 80.000 € restantes → al 9 %

Cálculo:

300.000 × 5 % = 15.000 €

80.000 × 9 % = 7.200 €

Total ITP: 22.200 €

Si todo el precio fuese al 9 %, pagarías 34.200 €.

💡 El ahorro es muy importante, pero solo si cumples bien todos los requisitos.

2️⃣ Duda típica: si solo bonifica hasta 300.000 €, ¿el 25 % se calcula sobre 300.000 o sobre todo el precio?

Esta duda sale muchísimo:

“Si solo bonifica hasta 300.000 €, ¿el 25 % de obras se calcula sobre 300.000 o sobre el precio que yo pago?”

La norma lo deja claro:

📌 El coste mínimo de las obras debe ser al menos el 25 % del precio de adquisición de la vivienda que conste en escritura.

Es decir:

 

• ❌ No se calcula sobre 300.000 €
• ✅ Siempre se calcula sobre el precio total de compra

👉 Siguiendo el ejemplo anterior (380.000 €):

380.000 × 25 % = 95.000 €

Ese es el mínimo de obras de rehabilitación que necesitas justificar para poder aplicar el tipo reducido.

Si quieres ver todos los tipos de ITP que existen en Cantabria (general, vivienda habitual, menores de 36, rehabilitación, etc.), tienes el resumen completo en este artículo: ITP en Cantabria 2025: cómo pagar menos al comprar vivienda.

3️⃣ Requisitos clave para aplicar el 5 % (traducidos a lenguaje normal)

La norma exige varios requisitos acumulativos. Si fallas en uno, se pierde el derecho al tipo reducido.

✅ 3.1. Debe constar en la escritura

En la escritura de compraventa tiene que figurar expresamente que:

“La vivienda va a ser objeto de inmediata rehabilitación.”

🔴 Si no lo pones, no hay 5 %.

🔴 Si lo intentas añadir después, solo sirve si la rectificación se firma dentro de los 3 meses siguientes a la compraventa.

Pasado ese plazo, ya no se puede “arreglar” para conseguir el tipo reducido.

💬 Consecuencia práctica:

Esto hay que hablarlo antes de firmar, tanto con la notaría como con quien te asesore en el ITP.

🏠 3.2. La vivienda debe seguir siendo vivienda al menos 3 años tras rehabilitarse

La norma dice que:

La edificación objeto de compraventa debe mantener el uso de vivienda al menos durante los tres años siguientes a su rehabilitación.

Esto significa: 

• No puedes convertirla en local, oficina o negocio dentro de ese plazo.
• No obliga a que sea tu vivienda habitual, pero sí a que el inmueble sea vivienda, no otro uso.

🤔 Duda frecuente: ¿y si vendo la casa antes de esos 3 años?

La norma habla de uso de vivienda, no de “prohibición de vender”.

Pero si vendes antes de los 3 años:

• La Administración puede revisar si realmente se ha respetado la condición de mantener uso de vivienda.
• Si entiende que no se ha cumplido el requisito, puede exigir la pérdida del tipo reducido y regularizar al tipo general.

💡 Recomendación prudente:

Si tu idea es comprar, rehabilitar y vender rápido, esta bonificación no está pensada para operaciones de “compra, reforma y venta inmediata”. Conviene estudiar bien el caso antes de aplicarla.

Si además tienes dudas sobre si tu inmueble se considera realmente “vivienda” a efectos prácticos en Cantabria (bajo, local usado como vivienda, etc.), te puede ayudar este artículo: ¿Cómo saber si tu inmueble “es vivienda” en Cantabria?.

💶 3.3. Coste mínimo de obras: al menos el 25 % del precio de compra

La norma exige que:

El coste total de las obras de rehabilitación sea como mínimo el 25 % del precio de adquisición de la vivienda que conste en escritura.

Detalles importantes: 

• 📌 Base de cálculo: precio total de la vivienda en escritura.
• 📌 Porcentaje mínimo: 25 %.

Respecto al IVA: 

• Si el adquirente es sujeto pasivo de IVA, la norma dice que la cuota de IVA no se tiene en cuenta para ese 25 %.
• Si eres particular, a nivel práctico, lo que te interesa es que las obras que realmente pagas y justificas (facturas + pagos bancarios) alcancen ese mínimo.

⏱️ 3.4. Plazos: 18 meses para terminar, 32 días para justificar

Tienes hasta 18 meses desde la fecha de devengo (normalmente, la fecha de la escritura) para finalizar las obras.

Y un máximo de 32 días después de esos 18 meses para presentar la documentación (licencia y relación de facturas) ante el Servicio de Tributos u Oficina Liquidadora competente.

Si no presentas la documentación en plazo o las obras no se ajustan a lo exigido:

🔴 La norma dice que se pierde el derecho al tipo reducido y se regulariza la operación.

🧱 3.5. ¿Qué obras cuentan como rehabilitación?

La norma considera obras de rehabilitación de vivienda, entre otras: 

• ✅ Obras de reconstrucción de viviendas: tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas
• ✅ Obras de adecuación estructural para garantizar estabilidad y resistencia mecánica.
• ✅ Refuerzo o adecuación de cimentación, pilares o forjados.
• ✅ Obras de ampliación de la superficie construida (sobre o bajo rasante).
• ✅ Reconstrucción de fachadas y patios interiores.
• ✅ Supresión de barreras arquitectónicas e instalación de ascensores o elementos elevadores.
• ✅ Albañilería, fontanería y carpintería para mejorar habitabilidad (superficie útil, distribución, aislamiento acústico, servicios higiénicos…).
• ✅ Mejoras de envolvente térmica, calefacción, instalaciones eléctricas, agua, climatización y protección contra incendios.
• ✅ Rehabilitación energética: mejora del comportamiento energético o incorporación de renovables.

Y añade un punto clave:

❌ No se consideran obras de rehabilitación las realizadas por el propio titular sin contar con profesionales de la construcción.

Es decir: trabajos “caseros” sin empresa de reformas no sirven para justificar ese 25 % de rehabilitación.

4️⃣ El error de pedir una licencia “pequeña” cuando la obra es integral

Uno de los errores más delicados que vemos es este:

Reformas prácticamente toda la vivienda y superas de sobra el 25 %,

pero en el Ayuntamiento solo has pedido licencia de obra para “baño y cocina”.

La norma exige que, en el plazo indicado, presentes:

 

• 📝 La licencia municipal de obras de rehabilitación de la vivienda,
• 📑 Por un importe de obras que, como mínimo, sea el que da derecho al tipo reducido (es decir, alcance ese 25 %).

Si la licencia solo recoge una actuación parcial (por ejemplo, “reforma de baño y cocina” con un presupuesto pequeño) y no refleja la rehabilitación real ni llega al 25 % del precio de compra, el resultado es claro:

⚠️ No se considera que cumples el requisito. Se pierde el derecho al 5 % y se regulariza al tipo general (9 %), con los intereses que procedan.

Aunque tengas facturas de una reforma integral, si la licencia no refleja la realidad de la obra ni ampara el importe mínimo exigido, la Administración entiende que no se han cumplido las condiciones legales del tipo reducido.

📌 Conclusión práctica:

La licencia debe estar alineada con la obra real y el presupuesto debe ser suficiente para alcanzar ese 25 % mínimo. No basta con una licencia “de trámite” para una parte de la reforma.

5️⃣ Forma de pago de las obras: nada de efectivo

Otro detalle que pasa desapercibido y está en la norma:

La aplicación del tipo reducido está condicionada a que los importes satisfechos por la rehabilitación se justifiquen con facturas y se abonen por medios bancarios.

Es decir: 

• ✅ Tarjeta de crédito o débito
• ✅ Transferencia bancaria
• ✅ Cheque nominativo
• ✅ Ingreso en cuenta en entidades de crédito

Y muy importante:

❌ No dan derecho al tipo reducido las cantidades pagadas en efectivo.

Además: 

• Hay que conservar las facturas durante 4 años desde que finaliza el periodo de presentación de la documentación.

6️⃣ Checklist rápido antes de aplicar el 5 % por rehabilitación

Antes de la firma en notaría

• ✅ ¿Tenéis claro que vais a realizar una rehabilitación de verdad (no solo pintura y muebles)?
• ✅ ¿Habéis pedido a la notaría que incluya en la escritura que la vivienda va a ser objeto de inmediata rehabilitación?
• ✅ ¿Sabéis que las obras deben alcanzar al menos el 25 % del precio de compra, calculado sobre el total y no solo sobre 300.000 €?
• ✅ ¿Tenéis previsto acabar la obra en un máximo de 18 meses?

Antes de empezar las obras

• ✅ ¿La licencia municipal describe realmente la rehabilitación que vais a hacer (no solo “baño y cocina” si reformáis toda la casa)?
• ✅ ¿El presupuesto de la licencia alcanza al menos ese 25 % del precio de compra?
• ✅ ¿Vais a pagar a la empresa de reformas siempre por medios bancarios, sin efectivo?

7️⃣ ¿Cuándo tiene sentido aprovechar este 5 % (y cuándo no)?

Tiene sentido plantearse el tipo reducido del 5 % cuando:

• 🏚️ Compras una vivienda antigua o desactualizada para hacer una reforma importante.
• ⚒️ Vas a actuar en estructura, instalaciones, distribución, accesibilidad o eficiencia energética.
• 🕒 Puedes planificar y terminar las obras dentro de los 18 meses, y la idea es que la vivienda siga siendo vivienda.

En cambio, no es la herramienta adecuada cuando:

• 🎨 Solo vas a hacer cambios estéticos (pintar, cambiar cuatro puertas, algo mínimo).
• 🧩 Compras una vivienda prácticamente nueva en la que no está previsto invertir un 25 % del precio.
• 🔁 Tu idea es hacer una operación muy rápida de “comprar, reformar y vender” sin valorar el requisito de los 3 años de uso como vivienda.

Y si todavía estás en la fase de buscar piso y quieres una visión global de todo el proceso de compra, puedes ampliar con esta guía: Cómo comprar una casa en Cantabria paso a paso.

8️⃣ ¿Estás pensando en comprar para rehabilitar en Cantabria?

En Inmonorte vemos casos así todos los años, con compradores de Cantabria y de fuera que: 

• Quieren comprar una vivienda por debajo de su potencial,
• Rehabilitarla bien,
• Y optimizar los impuestos dentro de lo que permite la norma.

Te podemos ayudar a:

• Revisar si tu proyecto encaja en el ITP al 5 % por rehabilitación,
• Coordinar con notaría y con la licencia de obras para evitar errores,
• Calcular el importe mínimo de obras necesario para cumplir el 25 %,
• Valorar si, en tu caso, interesa más aplicar el 5 % o no complicar la operación.

Si estás pensando en comprar para rehabilitar en Cantabria y no quieres jugártela con el 5 %, en Inmonorte podemos revisar tu caso concreto y coordinar notaría, licencia y cálculo de obras. Empieza por la Guía de compra Inmonorte y, si quieres números claros, puedes solicitar una valoración gratuita.