¿Quién paga la derrama al vender un piso en Cantabria?

Cuando se va a vender una vivienda, hay un tema que suele pillarnos por sorpresa:
¿qué pasa si la comunidad aprueba una derrama?
¿Debe pagarla el comprador o el vendedor?

Es una duda que genera muchos conflictos, sobre todo si no se habla a tiempo.

En este artículo te explicamos de forma clara, con lenguaje directo y sin rodeos, cómo se resuelve esta situación según la ley, según la práctica… y según lo que vivimos en Inmonorte cada semana en zonas como Laredo, Colindres y otros pueblos de la costa de Cantabria.

📌 1. ¿Qué es una derrama extraordinaria?

Una derrama extraordinaria es una aportación adicional que aprueba la comunidad de propietarios para cubrir gastos que no están incluidos en el presupuesto anual. Por ejemplo:

• Obras de fachada o tejado

• Instalación de ascensor

• Arreglo de humedades estructurales

• Mejora de zonas comunes

No es una subida de cuota: es un pago puntual (aunque a veces se fraccione) que se exige para una actuación concreta.

🤯 2. ¿Por qué genera tantos malentendidos?

Porque puede aprobarse:

• Justo antes de firmar la escritura de compraventa

• Antes de firmar las arras

• O incluso entre la firma de arras y la escritura

Y si no se pacta claramente quién la va a pagar, pueden surgir conflictos.
Muchos compradores se encuentran con un recibo inesperado nada más entrar en su nuevo piso.

⚖️ 3. ¿Quién debe pagar según la ley?

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.11, dice:

“Las derramas serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago.”

🔍 ¿Y qué es la exigibilidad?

No es el momento en que se aprueba la derrama, sino cuando se gira al cobro cada recibo, o cuando vence el plazo para pagar.

Por tanto:

• Si el recibo se gira antes de firmar la escritura, lo paga el vendedor.

• Si se gira después, lo asume el comprador.

👉 Da igual que la obra empiece meses más tarde.
Lo que importa es quién sea el titular cuando el pago se hace exigible.

💬 4. ¿Y si no se pacta nada?

La mayoría de problemas surgen porque no se pacta por escrito qué hacer con esa derrama.
En ese caso, se aplica el criterio legal:
Cada pago lo asume quien sea propietario cuando se gira al cobro.

Esto puede acabar en situaciones absurdas si no se ha hablado a tiempo.

📝 5. ¿Se puede pactar lo que queramos?

Sí. Vendedor y comprador pueden acordar lo que deseen, y es muy habitual hacerlo.

Por ejemplo:

• Que la pague el vendedor, aunque se gire después

• Que se reparta al 50 %

• Que se descuente del precio de venta

Lo importante es dejarlo por escrito en el contrato de arras o en la escritura.
En Inmonorte lo hacemos siempre así. Y así evitamos sustos.

⏳ 6. ¿Y si se aprueba la derrama entre las arras y la escritura?

Este caso es más habitual de lo que parece:
Se firman las arras y, justo después, la comunidad aprueba una derrama.

📌 ¿Quién la paga entonces?

👉 Depende de lo que se pacte entre las partes.
En Inmonorte, cuando sabemos que hay una junta pendiente (algo muy común en Laredo en verano), recomendamos preverlo y dejarlo por escrito.

🎯 Pero si no se pacta nada, se aplica el criterio legal:

Pagará quien sea propietario en el momento en que se gire al cobro cada recibo.

Si la derrama se divide en varios pagos, cada uno se asignará según quién figure como propietario en ese momento.

📑 7. ¿Sirve de algo el certificado de estar al corriente?

Sí, pero no es suficiente.

Ese certificado solo acredita que el vendedor está al día en los pagos ya girados.
👉 Pero en muchas ocasiones (y aquí depende del Administrador de la Comunidad) no se informa de derramas ya aprobadas o en curso cuyo pago aún no ha sido exigido.

Por eso, en Inmonorte pedimos siempre las actas recientes de la comunidad.
Si el vendedor no nos las quiere facilitar, es motivo para sospechar.

⚠️ 8. “¡Pero si lo va a disfrutar el comprador!”

Es una justificación muy habitual por parte del vendedor:

“Van a poner ascensor, cambiar el tejado o reformar las zonas comunes.
¡El que lo va a disfrutar es el comprador, no yo!”

🟨 Y aunque ese argumento pueda tener lógica emocional…
🟥 No tiene base legal.

📌 La Ley no se basa en quién se va a beneficiar de la obra, sino en quién sea propietario cuando el pago se hace exigible.

👉 Es decir, cuando se gira el recibo o vence el plazo para pagar.

Por eso es tan importante preverlo antes y dejarlo por escrito, especialmente si hay obras pendientes o presupuestos ya sobre la mesa.
Así evitamos malentendidos, discusiones… y disgustos.

📌 9. Ejemplos reales vividos en Inmonorte

• ✅ En una compraventa de Colindres, la derrama se aprobó entre arras y escritura.
  Aunque en el contrato de arras se había pactado que cualquier derrama que surgiera en ese periodo la pagaría íntegramente el vendedor, se llegó a un acuerdo de pagarla a medias porque no hubo mala fe por parte del propietario.
  Añadimos este tipo de cláusulas precisamente para que el vendedor esté pendiente de reuniones extraordinarias, consulte al administrador y no se oculte información.

• ✅ En otro caso, la derrama se aprobó unos días antes de firmar arras, cuando ya se había acordado el precio.
  El vendedor decidió por su cuenta rebajar el precio final para compensar esa nueva carga.

• ✅ También hemos vivido casos en Laredo donde la derrama se aprobó un día antes de firmar arras.
  Se pactó que el vendedor pagaría los recibos mientras siguiera siendo propietario, y el resto lo asumiría el comprador.

🎯 Cada caso es diferente, pero todos se resolvieron con acuerdo y previsión. Esa es la clave.

🙋 FAQ: Lo más preguntado

¿Y si el vendedor no me dijo nada?
Si la derrama ya estaba aprobada, podría considerarse vicio oculto, especialmente si su importe es relevante.
Incluso aunque el vendedor alegue que no lo sabía. Si ocultó la información, puedes reclamar.

¿Y si no se ha girado ningún recibo aún?
Entonces aún no se ha hecho exigible el pago. En ese caso, quien sea propietario cuando llegue ese momento será quien deba pagarlo.

¿Y si se gira después pero ya estaba aprobada antes?
Lo dicho: paga quien sea propietario cuando se gira el cobro.
Por eso es fundamental pactarlo antes.

✅ Conclusión: prevenir lo evita todo

Las derramas extraordinarias son fuente de malentendidos, y lo peor es que muchas veces se podrían haber evitado con una simple conversación y una línea clara en el contrato.

Por eso en Inmonorte lo dejamos todo claro desde el principio.
Porque las buenas operaciones no se improvisan: se prevén.

Y si estás pensando en vender en Laredo o en la costa oriental de Cantabria, puedes empezar por aquí:

👉 Guía completa para vender tu vivienda con Inmonorte