Apartamento-oficina, departamento… ¿de verdad es vivienda?

En Laredo hay muchos inmuebles que, si los ves por dentro, son un piso de toda la vida… pero en el Registro pone otra cosa: oficina, departamento o apartamento-oficina.

Esto no es un error ni un capricho: durante los años 80–90 fue habitual que los promotores construyeran unidades pequeñas de 30–50 m² con distribución de vivienda, pero como el PGOU de 1987 no permitía uso residencial “normal” en determinadas zonas, se inscribieron con otro uso.

Hoy muchos propietarios piensan:

“Pido el cambio de uso, pago unas tasas… y lo alquilo como vivienda o como turístico”.

La realidad, por desgracia, suele ser bastante más compleja.

🧾 Registro vs Catastro: por qué te lías con esto

Aquí empieza el lío para casi todo el mundo:

Registro de la Propiedad → cuenta la realidad jurídica del inmueble: qué es a efectos legales (vivienda, oficina, local…).

Catastro → refleja la realidad física y fiscal: cómo se está utilizando a efectos de IBI y superficie.

Por eso es relativamente frecuente que veas:

En el Registro: “apartamento-oficina” o “departamento”.

En Catastro: “vivienda”.

Esa dualidad explica cosas curiosas:

Algunos bancos llegan a financiar porque ven algo que “suena a vivienda” en el Registro y “vivienda” en Catastro, y la tasación acompaña.

Pero eso no convierte automáticamente el inmueble en vivienda plenamente regularizada.

A nivel legal, siempre manda el Registro. El día que haya que pedir una licencia, darlo de alta como turístico o reconstruir el edificio, mandará el PGOU vigente y la descripción registral, no lo que diga Catastro ni el rótulo del anuncio.

👉 Si este tema te interesa, también te puede ayudar este artículo:

¿Qué significa que un edificio esté fuera de ordenación en Laredo?

🏢 ¿Qué eran los “departamentos” y los “apartamento-oficina”?

Para entender por qué pasa todo esto hay que mirar un poco al pasado.

“Departamento”

Eran unidades pequeñas, en algunos casos con baños comunes por grupos, que se inscribieron como no residenciales.

Con los años, muchos propietarios los reformaron: metieron cocina, baño, tabiques… y hoy funcionan en la práctica como minipisos. Lo normal es que:

En Catastro aparezcan como vivienda.

En el Registro sigan siendo “departamento” o similar.

“Apartamento-oficina”

Fue una fórmula híbrida para intentar encajar con el PGOU: algo que sonaba a vivienda pero que, jurídicamente, no se reconocía como tal.

En la práctica, hay bancos que han llegado a dar hipoteca sobre estos inmuebles si:

• La tasación los trata como apartamento,
• El uso real es principalmente residencial,
• Y el perfil del comprador encaja en la política de riesgos.

Pero, de nuevo, eso no significa que el inmueble haya pasado a ser “vivienda” a todos los efectos.

🏠 ¿Puedo pedir el cambio de uso a vivienda?

La pregunta del millón.

Respuesta corta: a veces sí, pero no es simplemente “pagar unas tasas”.

El recorrido normal es este:

Proyecto técnico

Necesitas un proyecto redactado por arquitecto, adaptando el inmueble a las condiciones exigidas a una vivienda (salubridad, ventilación, superficie mínima, instalaciones, accesibilidad…).

Licencia municipal de cambio de uso

Aquí es donde muchos proyectos se estrellan con el PGOU de 1987.

• El Ayuntamiento pide primero un informe de compatibilidad urbanística.
• Si el planeamiento no permite uso residencial en ese edificio o parcela, la licencia deberá denegarse, aunque el inmueble cumpla metros, altura, ventilación…

No es un problema de “un papel que falta”: es que urbanísticamente nunca estuvo autorizado como vivienda.

Tasas y obras de adecuación

ICIO, tasas de licencia, obra interior para cumplir todas las condiciones de vivienda…

Nueva escritura e inscripción en el Registro

Solo si el Ayuntamiento concede la licencia, se puede otorgar nueva escritura e inscribir ya como vivienda.

👥 ¿Y la comunidad de propietarios?

Otro clásico: el plan puede permitir el cambio de uso… pero la comunidad no.

Si el cambio de uso está limitado en los Estatutos o se considera que se altera el destino del elemento privativo (de oficina/local a vivienda), jurídicamente se entra en modificación del título constitutivo.

Ahí, la regla general es que se acabe exigiendo unanimidad de propietarios.

Si solo hay obras que afectan a elementos comunes (por ejemplo, ventilaciones, instalaciones) pero sin modificar coeficientes ni destino, puede llegar a bastar una mayoría cualificada (3/5).

En la práctica:

Si la comunidad no está de acuerdo, el proyecto se complica hasta el punto de volverse inviable.

➡️ Resultado típico:

Meses de trámites, dinero invertido y, en bastantes casos, denegación de la licencia por incompatibilidad urbanística o bloqueo de la comunidad.

👉 Relacionado: en este otro artículo contamos qué pasa cuando intentas alquilar un local forzando su uso como vivienda:

¿Se puede alquilar una lonja como vivienda en Cantabria?

📐 El gran obstáculo en Laredo: seguimos viviendo con el PGOU de 1987

En Laredo sigue vigente el PGOU de 1987, con algunas modificaciones puntuales, porque el plan posterior se anuló en los tribunales.

Ese planeamiento arrastra todavía la misma filosofía con la que nacieron muchos de estos inmuebles:

En ciertas zonas se permitieron apartamentos, pero no vivienda “normal”.

Eso explica muchas de las inscripciones raras que hoy sigues viendo en el Registro.

Si en su día el promotor no pudo inscribir como vivienda porque el PGOU no lo permitía, lo más habitual es que siga siendo inviable lograr ahora un cambio de uso a vivienda.

De nuevo: no es que falte un papel, es que el plan nunca lo autorizó como tal.

Por eso, antes de encargar proyecto y pagar tasas, es clave comprobar por escrito:

 

• El planeamiento aplicable a esa parcela/edificio. 
• El informe de compatibilidad urbanística. 
• Los Estatutos y acuerdos de la comunidad de propietarios.

📜 “Vale, y si solo quiero alquilarlo así… sin cambiar el uso”

Aquí es donde muchos propietarios, sin mala fe, se meten en un lío.

Riesgo jurídico básico

Si en el Registro el inmueble no es vivienda, pero se alquila “como vivienda”, pueden aparecer varios problemas:

 

• El contrato puede terminar discutiéndose como arrendamiento para uso distinto de vivienda (local, despacho, etc.), con:     
  • Menos protección para el inquilino,     
  • Distintas duraciones,     
  • Y más margen de conflicto si la relación se rompe.

Y si hay conflicto y el asunto llega a un juez o a una Administración, van a mirar Registro y planeamiento, no solo el aspecto físico.

Si estás pensando en alquilar un inmueble “raro” como vivienda, es fundamental que el contrato refleje bien la realidad jurídica del inmueble y no solo su aspecto físico. En nuestra

Guía de compra de Inmonorte explicamos con más detalle cómo leer una nota simple y qué mirar en el Registro antes de firmar nada.

Turismo: cuidado añadido

Si quieres dar de alta el inmueble como vivienda de uso turístico en Cantabria, además de cumplir con la normativa turística, tiene que tener condición de vivienda.

Si en el Registro no es vivienda y, aun así, se explota como turística sin cumplir requisitos, la normativa autonómica prevé sanciones importantes para las viviendas turísticas ilegales. No estamos hablando de “una simple multa de 300 €”.

Seguros y responsabilidad

En caso de siniestro serio (incendio, daños personales…):

• La aseguradora puede discutir si la póliza cubría realmente ese tipo de uso.
• También puede pesar si había abierto un expediente urbanístico por uso indebido.

⚖️ Disciplina urbanística, en dos líneas

Usar un inmueble con un uso distinto al permitido por el planeamiento no es solo un papel que falta.

La normativa urbanística de Cantabria trata estos casos como infracción urbanística. Eso puede implicar: 

• Orden de cesar el uso indebido.
• Y sanciones económicas al propietario.

🧩 Caso típico en Laredo 

Para aterrizar todo esto, un ejemplo que vemos mucho en la oficina:

Inmueble: “departamento” de 25 m² de los años 90.

Catastro: lo clasifica como vivienda.

Registro: sigue siendo departamento, no vivienda.

Se encuentra comprador, se pacta precio, se firma un contrato sujeto a financiación… y:

 

• El comprador pide hipoteca. 
• El banco revisa el uso registral. 
• Resultado: hipoteca denegada.

El propietario tenía venta hecha, plazos, planes… y todo se cae en el último momento, no por el comprador en sí, sino por el uso que figura en el Registro.

🔚 ¿Qué salidas realistas hay?

Depende de cada caso, pero en general:

Intentar el cambio de uso

Siempre que el planeamiento lo permita, la comunidad no se oponga y el inmueble se pueda adaptar técnicamente. En muchos edificios, por todo lo explicado antes, esto no será posible.

Vender “como está”, siendo transparente

Explicar claramente qué es el inmueble a nivel registral, qué uso tiene y qué limitaciones tiene y a qué perfil de comprador le puede interesar (inversor que compra sin financiación, uso profesional, etc.). A veces la mejor decisión es reinvertir después en una vivienda plenamente regularizada.

Si decides vender, en este artículo te explicamos

qué gastos tiene el vendedor al vender un piso en Cantabria (notaría, plusvalía, IRPF, etc.).

Y si la operación te genera ganancia, puede interesarte la

exención por reinversión en vivienda habitual si vas a comprar otra vivienda principal.

👉 Si estás pensando en vender, también te puede ayudar:

• ¿Qué gastos tiene el vendedor al vender un piso en Cantabria? 
• Plusvalía municipal en Laredo: cuándo hay que presentarla

❓ Preguntas frecuentes

🏢 ¿Un “apartamento-oficina” cuenta como vivienda?

No. A efectos legales, vivienda es solo lo que figura inscrito como “vivienda” en el Registro de la Propiedad. Aunque físicamente tenga distribución de vivienda, jurídicamente sigue siendo oficina mientras no se haga el cambio de uso.

📃 ¿Puedo alquilarlo como vivienda si en el Registro aparece como oficina?

No es recomendable. Podrías tener problemas legales en caso de inspección, conflictos con el inquilino o reclamaciones si el uso no coincide con lo autorizado urbanísticamente.

📊 ¿Qué pasa si en Catastro aparece como vivienda pero en Registro como oficina?

Pasa muy a menudo. Catastro refleja la realidad física; Registro, la jurídica. A nivel legal manda el Registro.

🏗️ ¿Puedo cambiar el uso a vivienda en Laredo?

En muchos casos sí, pero depende de que la unidad cumpla los requisitos del PGOU y de habitabilidad: superficie mínima, iluminación, ventilación, altura libre, salubridad, etc. Hay que pedir un informe urbanístico y tramitar un proyecto de cambio de uso.

⚠️ ¿Qué riesgos tengo si vendo sin regularizar el uso?

Un comprador informado puede echarse atrás, exigir rebaja o tener problemas para obtener hipoteca. También puede haber responsabilidad si se alquiló como vivienda sin estar legalizado.

⏱️ ¿Y si lleva 30 años usándose como vivienda?

El uso prolongado no cambia la naturaleza jurídica. Sigue siendo oficina. Para que sea vivienda hay que cambiar el uso en el Ayuntamiento y después inscribirlo en el Registro.

✅ Conclusión práctica

Sí, se puede vivir y hasta vender algunos apartamento-oficina y departamentos, y hay bancos que en determinados supuestos los han financiado.

Pero no es lo mismo que una vivienda regularizada.

El día que necesites: 

• Una licencia,
• Una hipoteca importante,
• Un alta turística, 
• O reconstruir el edificio…

…mandarán el PGOU y la descripción registral, no el cartel del portal inmobiliario ni lo que pone en Catastro.

💡 Consejo Inmonorte

Si tienes una oficina, departamento o apartamento-oficina en Laredo y te planteas alquilarlo o venderlo, antes de dar pasos a ciegas: 

• 🔎 Revisamos Registro, Catastro y planeamiento, y, si hace falta, pedimos informe urbanístico. 
• 🧭 Te explicamos con palabras claras la viabilidad real del cambio de uso, los costes aproximados y las alternativas. 
• 🤝 Integramos este asesoramiento en nuestra gestión de venta, para evitar operaciones que se caen en notaría o porque el banco tumba la hipoteca en el último minuto.

Nos puedes consultar el caso concreto antes de firmar nada: muchas veces una nota simple y un plano ya dan pistas muy claras de lo que se puede hacer y de lo que no.

Más guías útiles de Inmonorte

📘 Guía de venta de Inmonorte

Para entender todo el proceso desde que decides vender hasta la firma en notaría (incluyendo comprobaciones registrales y urbanísticas básicas).

🏗️ ¿Qué significa que un edificio esté fuera de ordenación en Laredo?

Si tu edificio tiene “historia urbanística”, este artículo te ayuda a entender hasta dónde se puede llegar con obras, licencias y reconstrucciones.

🏢 ¿Se puede alquilar una lonja como vivienda en Cantabria?

El ejemplo perfecto de lo que pasa cuando se fuerza el uso de un inmueble que urbanísticamente no nació como vivienda.

💶 ¿Qué gastos tiene el vendedor al vender un piso en Cantabria?

Para calcular de forma realista qué te quedará en el bolsillo si finalmente vendes y reinviertes.

⚠️ Aviso importante

Cada caso necesita revisar nota simple, Catastro y planeamiento concreto. Este artículo es orientación general, no sustituye a un informe técnico ni a un estudio urbanístico individualizado.