Apartamento-oficina, departamento… ¿de verdad es vivienda?

En Laredo hay muchos inmuebles que, si los ves por dentro, son un piso de toda la vida… pero en el Registro pone otra cosa: oficina, departamento, estudio, apartamento-oficina…

No es un error ni un capricho. Durante los años 80–90 fue habitual que los promotores construyeran unidades pequeñas de 25–50 m² con distribución de vivienda, pero como el PGOU de 1987 no permitía uso residencial “normal” en determinadas zonas, se inscribieron con otro uso.

Hoy muchos propietarios piensan:

“Pido el cambio de uso, pago unas tasas… y lo alquilo como vivienda o como turístico”.

La realidad, por desgracia, suele ser bastante más compleja. Ahora bien, para determinadas personas —las que compran al contado y quieren un lugar pequeño para veranear o venir algunos fines de semana— estos inmuebles pueden encajar muy bien si tienen claro qué están comprando y cuáles son sus límites.

1. 🧾 Registro, Catastro, tasación y padrón: por qué parece vivienda… pero no siempre lo es

Aquí empieza el lío para casi todo el mundo:

Registro de la Propiedad → cuenta la realidad jurídica del inmueble: qué es a efectos legales (vivienda, local, oficina, estudio, departamento…).

Catastro → refleja la realidad física y fiscal: cómo se está utilizando a efectos de IBI y superficie.

Por eso es relativamente frecuente que veas:

En el Registro: “apartamento-oficina”, “departamento” o “estudio destinado a despacho”.

En Catastro: “vivienda”.

Además:  

• La tasación muchas veces valora el inmueble como si fuera una vivienda pequeña, porque ve cocina, baño y distribución de piso.
• Te permiten empadronarte allí si realmente vives en ese lugar.

Y ahí llega la frase de muchos propietarios: “Si me empadronan, el tasador lo valora como piso y por dentro es un piso… ¿no será en el fondo una vivienda?”

Respuesta clara: no necesariamente.

A nivel legal, lo que manda es lo que pone el Registro y lo que permite el planeamiento urbanístico. El día que haya que pedir una licencia, darlo de alta como turístico, pedir una hipoteca importante o reconstruir el edificio, mandarán el PGOU vigente y la descripción registral, no lo que diga Catastro, la tasación o el rótulo del anuncio.

Además, los tasadores revisan esa descripción registral: si en ella no aparece la cocina o el baño que ves al visitar el inmueble, es habitual que sean mucho más prudentes al valorar esa superficie y que no la equiparen a una vivienda “normal”, lo que puede traducirse en una tasación más baja o con más condicionantes.

👉 Si este tema te interesa, también te puede ayudar este artículo:

¿Qué significa que un edificio esté fuera de ordenación en Laredo?

2. 🏢 Departamentos, apartamentos-oficina, estudios… ¿qué eran realmente?

Para entender por qué pasa todo esto hay que mirar un poco al pasado.

“Departamento”

Eran unidades pequeñas, en algunos casos con baños comunes por grupos, que se inscribieron como no residenciales. Con los años, muchos propietarios los reformaron: metieron cocina, baño, tabiques… y hoy funcionan en la práctica como minipisos. Lo normal es que:

En Catastro aparezcan como vivienda.

En el Registro sigan siendo “departamento” o similar.

“Apartamento-oficina”

Fue una fórmula híbrida para intentar encajar con el PGOU: algo que sonaba a vivienda, pero que jurídicamente no se reconocía como tal. En la práctica, hay bancos que han llegado a dar hipoteca sobre estos inmuebles si:  

• La tasación los trata como apartamento, 
• El uso real es principalmente residencial, 
• Y el perfil del comprador encaja en la política de riesgos.

Pero, de nuevo, eso no significa que el inmueble haya pasado a ser “vivienda” a todos los efectos.

3. 🏡 ¿Un apartamento o un estudio son siempre una vivienda?

Aquí hay mucha confusión, así que vamos a simplificar al máximo:

🔹 Un apartamento SÍ es vivienda cuando en la nota simple aparece claramente como vivienda o similar:  

• «Vivienda tipo apartamento».
• «Apartamento destinado a vivienda».
• «Vivienda compuesta de salón, cocina y baño».

En estos casos, “apartamento” es solo una manera de describir una vivienda pequeña. No hay problema.

🔹 Un apartamento NO es vivienda cuando aparece con usos híbridos o no residenciales:  

• «Apartamento-oficina». 
• «Apartamento destinado a despacho». 
• «Apartamento de uso terciario».

Ahí, por muy bien que esté distribuido, no nace como vivienda.

🔹 ¿Y los estudios?

Que en la nota simple ponga “estudio” y salgan cocina y baño no significa que sea vivienda. El Registro puede describir que tiene cocina y baño… y seguir calificándolo como estudio, oficina o elemento terciario.

La regla de oro es sencilla:

Si el uso registral es “vivienda”, aunque sea pequeña, es vivienda.

Si el uso registral es estudio, departamento, oficina, local, apartamento-oficina… no se trata como vivienda.

4. 🏠 ¿Puedo pedir el cambio de uso a vivienda?

La pregunta del millón.

Respuesta corta: a veces sí, pero no es simplemente “pagar unas tasas”.

El recorrido normal es este:

Proyecto técnico

Necesitas un proyecto redactado por arquitecto, adaptando el inmueble a las condiciones exigidas a una vivienda (salubridad, ventilación, superficie mínima, instalaciones, accesibilidad…).

Licencia municipal de cambio de uso

Aquí es donde muchos proyectos se estrellan con el PGOU de 1987.  

• El Ayuntamiento pide primero un informe de compatibilidad urbanística. 
• Si el planeamiento no permite uso residencial en ese edificio o parcela, la licencia deberá denegarse, aunque el inmueble cumpla metros, altura, ventilación…

No es un problema de “un papel que falta”: urbanísticamente nunca estuvo autorizado como vivienda.

Tasas y obras de adecuación

ICIO, tasas de licencia, obra interior para cumplir todas las condiciones de vivienda…

Nueva escritura e inscripción en el Registro

Solo si el Ayuntamiento concede la licencia, se puede otorgar nueva escritura e inscribir ya como vivienda.

5. 👥 ¿Y la comunidad de propietarios?

Otro clásico: el plan puede permitir el cambio de uso… pero la comunidad no.

Si el cambio de uso está limitado en los Estatutos o se considera que se altera el destino del elemento privativo (de oficina/local a vivienda), jurídicamente se entra en modificación del título constitutivo. Ahí, la regla general es que se acabe exigiendo unanimidad de propietarios.

Si solo hay obras que afectan a elementos comunes (por ejemplo, ventilaciones, instalaciones) pero sin modificar coeficientes ni destino, puede llegar a bastar una mayoría cualificada (3/5).

En la práctica:

Si la comunidad no está de acuerdo, el proyecto se complica hasta el punto de volverse inviable.

➡️ Resultado típico:

Meses de trámites, dinero invertido y, en bastantes casos, denegación de la licencia por incompatibilidad urbanística o bloqueo de la comunidad.

👉 Relacionado: en este otro artículo contamos qué pasa cuando intentas alquilar un local forzando su uso como vivienda:

¿Se puede alquilar una lonja como vivienda en Cantabria?

6. 📐 El gran obstáculo en Laredo: seguimos viviendo con el PGOU de 1987

En Laredo sigue vigente el PGOU de 1987, con algunas modificaciones puntuales, porque el plan posterior se anuló en los tribunales.

Ese planeamiento arrastra todavía la misma filosofía con la que nacieron muchos de estos inmuebles:

En ciertas zonas se permitieron apartamentos y estudios, pero no vivienda “normal”.

Eso explica muchas de las inscripciones raras que hoy sigues viendo en el Registro.

Si en su día el promotor no pudo inscribir como vivienda porque el PGOU no lo permitía, lo más habitual es que siga siendo inviable lograr ahora un cambio de uso a vivienda.

De nuevo: no es que falte un papel, es que el plan nunca lo autorizó como tal.

Por eso, antes de encargar proyecto y pagar tasas, es clave comprobar por escrito:  

• El planeamiento aplicable a esa parcela/edificio. 
• El informe de compatibilidad urbanística.
• Los Estatutos y acuerdos de la comunidad de propietarios.

7. 🏖️ La realidad del mercado en Laredo: cuándo estos inmuebles SÍ funcionan bien

Hasta aquí, la parte más jurídica y urbanística. Pero en la práctica, en Laredo vemos una realidad muy clara:  

• Muchos de estos departamentos, estudios y apartamentos-oficina se venden a personas que no necesitan financiación. 
• Su objetivo principal suele ser venir un mes en verano, puentes o fines de semana sueltos. 
• Buscan una segunda residencia asequible cerca de la playa, no una vivienda habitual para todo el año.

Para ese perfil concreto, y siendo transparentes con lo que están comprando, nuestra experiencia en Inmonorte es clara:  

• No hemos visto problemas prácticos por el simple hecho de usarlos de forma esporádica. 
• La comunidad suele aceptar ese uso cuando es razonable y no conflictivo. 
• Urbanismo no va inspeccionando a quien viene unos días al año a un departamento pequeño para uso propio.

Eso sí, siempre explicamos con claridad:  

• Es muy importante contratar bien el seguro, dejando claro qué tipo de inmueble es y qué uso real se le va a dar. 
• El día que se venda, si el comprador necesita hipoteca, la financiación puede ser complicada. 
• Estos inmuebles se venden bien, pero a un precio inferior al de las viviendas plenamente regularizadas.

Precisamente por eso tienen demanda: son una forma de tener un “pied-à-terre” en Laredo a un precio más accesible, asumiendo conscientemente sus límites.

8. 📜 “Vale, y si quiero alquilarlo como vivienda todo el año…”

Aquí es donde muchos propietarios, sin mala fe, se meten en un lío.

Riesgo jurídico básico

Si en el Registro el inmueble no es vivienda, pero se alquila “como vivienda habitual”, pueden aparecer varios problemas:  

• El contrato puede terminar discutiéndose como arrendamiento para uso distinto de vivienda (local, despacho, etc.), con:
  • Menos protección para el inquilino,     
  • Distintas duraciones,     
  • Y más margen de conflicto si la relación se rompe.    

Y si hay conflicto y el asunto llega a un juez o a una Administración, van a mirar Registro y planeamiento, no solo el aspecto físico.

Si estás pensando en alquilar un inmueble “raro” como vivienda, es fundamental que el contrato refleje bien la realidad jurídica del inmueble y no solo su aspecto físico. En nuestra

Guía de compra de Inmonorte explicamos con más detalle cómo leer una nota simple y qué mirar en el Registro antes de firmar nada.

Turismo: cuidado añadido

Si quieres dar de alta el inmueble como vivienda de uso turístico en Cantabria, además de cumplir con la normativa turística, tiene que tener condición de vivienda.

El problema serio suele aparecer cuando se intenta explotar como vivienda turística algo que ni siquiera es vivienda a efectos legales y, además, no cumple los requisitos mínimos. Ahí sí estamos en un escenario de riesgo real de sanción.

Seguros y responsabilidad

En caso de siniestro serio (incendio, daños personales…):  

• La aseguradora puede discutir si la póliza cubría realmente ese tipo de uso. 
• También puede pesar si había abierto un expediente urbanístico por uso indebido.

9. ⚖️ Disciplina urbanística, en dos líneas

Usar un inmueble con un uso distinto al permitido por el planeamiento no es solo “un papel que falta”, sobre todo cuando se hace de forma intensa o conflictiva (por ejemplo, alquiler turístico masivo o varios inquilinos rotando todo el año).

En esos casos, la normativa urbanística de Cantabria puede tratarlo como infracción urbanística. Eso puede implicar:  

• Orden de cesar el uso indebido. 
• Y sanciones económicas al propietario.

Para un uso esporádico, como segunda residencia de verano comprada al contado, lo habitual en Laredo es que no haya problemas prácticos, siempre que no se intente “forzar” la situación con actividades que vayan más allá de ese uso puntual.

10. 🧩 Caso típico en Laredo

Para aterrizar todo esto, un ejemplo que vemos mucho en la oficina:

Inmueble: “departamento” de 25–30 m² de los años 90.

Catastro: lo clasifica como vivienda.

Registro: sigue siendo departamento, no vivienda.

Se encuentra comprador, se pacta precio, se firma un contrato sujeto a financiación… y:

  

• El comprador pide hipoteca. 
• El banco revisa el uso registral. 
• Resultado: hipoteca denegada.

El propietario tenía venta hecha, plazos, planes… y todo se cae en el último momento, no por el comprador en sí, sino por el uso que figura en el Registro.

11. 🔚 ¿Qué salidas realistas hay?

Depende de cada caso, pero en general:

Intentar el cambio de uso

Siempre que el planeamiento lo permita, la comunidad no se oponga y el inmueble se pueda adaptar técnicamente. En muchos edificios, por todo lo explicado antes, esto no será posible.

Vender “como está”, siendo transparente

Explicar claramente qué es el inmueble a nivel registral, qué uso tiene, qué limitaciones tiene y a qué perfil de comprador le puede interesar (inversor que compra sin financiación, uso profesional, segunda residencia esporádica, etc.).

En la práctica, en Laredo lo más habitual es venderlo “como está”, explicando bien qué es a nivel registral y ajustando el precio. Suele implicar:  

• Un tiempo de venta algo mayor que el de una vivienda “normal”.
• Un público más reducido (personas que no necesitan hipoteca). 
• Y un precio por m² inferior al de una vivienda plenamente regularizada.

Con esa expectativa clara, muchos propietarios optan por vender este tipo de inmuebles para obtener liquidez y, si quieren y su presupuesto se lo permite, plantearse después la compra de una vivienda más estándar.

Si decides vender, en este artículo te explicamos

qué gastos tiene el vendedor al vender un piso en Cantabria (notaría, plusvalía, IRPF, etc.).

Y si la operación te genera ganancia, puede interesarte la

exención por reinversión en vivienda habitual si vas a comprar otra vivienda principal.

👉 Si estás pensando en vender, también te puede ayudar:  

• ¿Qué gastos tiene el vendedor al vender un piso en Cantabria? 
• Plusvalía municipal en Laredo: cuándo hay que presentarla

12. ❓ Preguntas frecuentes

🏢 ¿Un “apartamento-oficina” cuenta como vivienda?

No. A efectos legales, vivienda es solo lo que figura inscrito como “vivienda” en el Registro de la Propiedad. Aunque físicamente tenga distribución de vivienda, jurídicamente sigue siendo oficina mientras no se haga el cambio de uso.

📃 ¿Un estudio con cocina y baño es vivienda?

No necesariamente. Que tenga cocina y baño no lo convierte en vivienda. Si el uso registral es estudio, departamento, oficina o similar, no se considera vivienda, aunque por dentro parezca un piso pequeño.

📊 ¿Qué pasa si en Catastro aparece como vivienda pero en Registro como oficina o estudio?

Pasa muy a menudo. Catastro refleja la realidad física; Registro, la jurídica. A nivel legal manda el Registro.

🏗️ ¿Puedo cambiar el uso a vivienda en Laredo?

En muchos casos sí, pero depende de que la unidad cumpla los requisitos del PGOU y de habitabilidad: superficie mínima, iluminación, ventilación, altura libre, salubridad, etc. Hay que pedir un informe urbanístico y tramitar un proyecto de cambio de uso.

⚠️ ¿Qué riesgos tengo si vendo sin regularizar el uso?

Un comprador informado puede echarse atrás, exigir rebaja o tener problemas para obtener hipoteca. Además, los tiempos de venta suelen ser mayores y el precio de cierre suele ser más bajo que el de una vivienda equivalente regularizada, porque el mercado descuenta esa situación. También puede haber responsabilidad si se alquiló como vivienda sin estar legalizado.

⏱️ ¿Y si lleva 30 años usándose como vivienda?

El uso prolongado no cambia la naturaleza jurídica. Si nació como oficina, departamento, estudio o apartamento-oficina, seguirá siéndolo. Para que sea vivienda hay que cambiar el uso en el Ayuntamiento y después inscribirlo en el Registro.

13. ✅ Conclusión práctica

Estos departamentos, estudios y apartamentos-oficina no son viviendas “normales” a ojos del Registro ni del PGOU, pero eso no significa que no tengan sentido.

Para quien necesita hipoteca, quiere vivir todo el año o pretende explotarlo como vivienda turística, pueden dar muchos problemas.

Para quien compra al contado, busca una segunda residencia esporádica y está dispuesto a asumir sus límites (precio más bajo, financiación futura más complicada, cuidado con el seguro), pueden ser una opción muy interesante para disfrutar de Laredo a un coste más asequible.

La clave está en saber exactamente qué se compra, qué se puede hacer y qué no… antes de firmar.

14. 💡 Consejo Inmonorte

Si tienes una oficina, departamento, estudio o apartamento-oficina en Laredo y te planteas alquilarlo o venderlo, antes de dar pasos a ciegas:  

• 🔎 Revisamos Registro, Catastro y planeamiento, y, si hace falta, pedimos informe urbanístico. 
• 🧭 Te explicamos con palabras claras la viabilidad real del cambio de uso, los costes aproximados y las alternativas. 
• 🤝 Integramos este asesoramiento en nuestra gestión de venta, para evitar operaciones que se caen en notaría o porque el banco tumba la hipoteca en el último minuto.

Nos puedes consultar el caso concreto antes de firmar nada: muchas veces una nota simple y un plano ya dan pistas muy claras de lo que se puede hacer y de lo que no.

Más guías útiles de Inmonorte

📘 Guía de venta de Inmonorte

Para entender todo el proceso desde que decides vender hasta la firma en notaría (incluyendo comprobaciones registrales y urbanísticas básicas).

🏗️ ¿Qué significa que un edificio esté fuera de ordenación en Laredo?

Si tu edificio tiene “historia urbanística”, este artículo te ayuda a entender hasta dónde se puede llegar con obras, licencias y reconstrucciones.

🏢 ¿Se puede alquilar una lonja como vivienda en Cantabria?

El ejemplo perfecto de lo que pasa cuando se fuerza el uso de un inmueble que urbanísticamente no nació como vivienda.

💶 ¿Qué gastos tiene el vendedor al vender un piso en Cantabria?

Para calcular de forma realista qué te quedará en el bolsillo si finalmente vendes y reinviertes.

⚠️ Aviso importante

Cada caso necesita revisar nota simple, Catastro y planeamiento concreto. Este artículo es orientación general, no sustituye a un informe técnico ni a un estudio urbanístico individualizado.