¿Qué gastos tiene el vendedor al vender un piso en Cantabria?

Muchos propietarios en Laredo, Colindres, Castro Urdiales o cualquier otro municipio de Cantabria nos hacen esta pregunta antes incluso de poner su vivienda a la venta:

“¿Cuánto me va a quedar realmente después de vender?”

Y es una buena pregunta, porque el precio por el que vendas tu vivienda no es lo mismo que el dinero que finalmente te quedará.

Antes de tomar una decisión conviene revisar los impuestos que puede generar la venta, los gastos pendientes de la vivienda y la situación concreta del propietario.

👉 Si estás pensando en vender, esta es además una de las comprobaciones que forman parte de nuestra Guía de venta Inmonorte: nuestro proceso paso a paso.

Pero hay un detalle importante que muchas veces se pasa por alto: que la vivienda esté en Cantabria no significa que todos los vendedores calculen el IRPF de la misma manera.

Si tributas en Bizkaia, Gipuzkoa, Álava o Navarra, las reglas fiscales pueden ser diferentes.

📊 ¿Qué gastos puede tener el vendedor de una vivienda en Cantabria?

No todas las ventas tienen los mismos gastos, pero estos son los principales conceptos que conviene revisar antes de hacer números:

💡 Consejo de Inmonorte: antes de decidir a qué precio vender, merece la pena hacer este cálculo. No hace falta conocerlo necesariamente al céntimo desde el primer momento, pero sí tener una estimación razonable de cuánto dinero te quedará realmente.

Este es uno de los puntos más importantes y uno de los que más fácilmente se pasa por alto.

Para calcular el IRPF no basta con saber que la vivienda está en Laredo, Colindres o Castro Urdiales. También hay que saber qué normativa fiscal corresponde al propietario.

Esto es especialmente importante en nuestra zona porque es muy frecuente que una persona tenga una segunda residencia en Laredo o en la Costa Oriental de Cantabria pero tribute, por ejemplo, en el País Vasco.

Si es tu caso, hemos preparado un artículo específico en el que explicamos cómo cambia el cálculo al vender una vivienda en Cantabria si tributas en Bizkaia.

La ubicación de la vivienda determina algunos impuestos, como la plusvalía municipal. Pero no debes asumir por ello que el IRPF se calcula siempre de la misma manera.

Aquí aparece una de las cuentas rápidas que más se hacen:

“La compré por 120.000 € y la vendo por 180.000 €. He ganado 60.000 €.”

Fiscalmente, el cálculo no es tan sencillo.

La idea básica es:

Ganancia patrimonial = valor de transmisión – valor de adquisición

Pero dentro de esos dos valores hay varios conceptos que pueden modificar el resultado.

🏠 Valor de adquisición

Como regla general, puede incluir:

Aquí hay una distinción importante: una reparación o un gasto de mantenimiento no se convierte automáticamente en una mejora a efectos fiscales.

Por eso es importante conservar facturas y documentación.

💶 Valor de transmisión

Se parte del importe obtenido por la venta y pueden descontarse determinados gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por el vendedor.

Por eso, dos personas que hayan comprado y vendido por exactamente los mismos precios pueden terminar declarando ganancias patrimoniales diferentes.

En el régimen común, la ganancia obtenida por la venta de un inmueble se integra, con carácter general, en la base del ahorro.

La escala actualmente aplicable es progresiva:

⚠️ Importante: son tramos progresivos.

Que tu ganancia supere los 50.000 €, por ejemplo, no significa que toda ella tribute al 23 %. Cada parte va tributando dentro de su tramo correspondiente.

Además, para conocer el resultado exacto de una declaración hay que tener en cuenta el resto de ganancias y pérdidas que formen parte de la base del ahorro del contribuyente durante ese ejercicio.

Sí. Y por eso no conviene aplicar simplemente la tabla anterior a cualquier venta.

En el régimen común existen situaciones que merecen una revisión específica:

🔄 Reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta si se cumplen los requisitos correspondientes.

Puedes ampliar esta información en nuestro artículo sobre cómo funciona la reinversión en vivienda habitual.

👴 Mayores de 65 años

Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede estar exenta de IRPF.

🗓️ Viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994

Puede resultar aplicable el régimen transitorio conocido habitualmente como coeficientes de abatimiento, aunque existen requisitos y límites y no debe aplicarse automáticamente a toda la ganancia.

Si tu vivienda se adquirió antes de esa fecha, puedes ampliar la información en nuestro artículo sobre cómo funcionan los coeficientes reductores al vender una vivienda antigua.

📉 Si no existe ganancia patrimonial

Si después de calcular correctamente los valores fiscales de adquisición y transmisión el resultado es una pérdida, no existe una ganancia patrimonial por esa transmisión sobre la que pagar IRPF.

Recuerda, además, que estas explicaciones corresponden al régimen común. Si tributas en una Hacienda Foral, hay que revisar su normativa específica.

La plusvalía municipal es diferente al IRPF.

Este impuesto grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y está vinculado al municipio en el que se encuentra el inmueble.

Por tanto, si vendes una vivienda en Laredo, la plusvalía se gestiona conforme a la normativa aplicable en Laredo aunque tú vivas en Bilbao, Vitoria-Gasteiz, San Sebastián, Pamplona o Madrid.

En una compraventa ordinaria, normalmente corresponde al vendedor.

Actualmente existen dos cuestiones especialmente importantes:

Por eso no tiene sentido hablar de un porcentaje único de plusvalía para toda Cantabria. El cálculo depende del Ayuntamiento y de los datos concretos de cada transmisión.

Si la vivienda está en Laredo, puedes ampliar esta información en nuestro artículo sobre cómo funciona la plusvalía municipal en Laredo.

⚡ Certificado de eficiencia energética

En las compraventas en las que resulte exigible, el propietario debe disponer del certificado energético correspondiente.

Su precio no es una cantidad fija: depende del técnico, del inmueble y de las circunstancias del encargo.

Por eso preferimos no darte una cifra cerrada que puede quedar desactualizada o no tener nada que ver con tu vivienda.

🏦 Cancelación registral de la hipoteca

Una cosa es haber terminado de pagar el préstamo y otra distinta que la hipoteca haya desaparecido del Registro de la Propiedad.

Si la carga continúa inscrita, puede ser necesario tramitar su cancelación registral antes o con motivo de la venta.

El coste depende de cada operación y de cómo se gestione.

Si todavía existe una hipoteca o la carga sigue apareciendo en el Registro, puedes consultar también qué ocurre al vender un piso con hipoteca.

🤝 Honorarios de la inmobiliaria

Dependerán del acuerdo firmado con la agencia.

Si quieres calcular cuánto te quedará después de vender, este gasto también debe estar encima de la mesa desde el principio.

Hacer números ignorándolo solo sirve para obtener un resultado bonito... y falso.

✍️ Gastos de notaría

En las compraventas con las que trabajamos habitualmente, lo normal es que los gastos de la escritura sean asumidos por el comprador conforme a lo pactado entre las partes.

La legislación establece un reparto para el supuesto de que no exista pacto, por lo que lo correcto es revisar qué se ha acordado en cada operación.

🧾 ¿Y si la vivienda procede de una herencia?

Entonces el cálculo merece revisarse con especial cuidado.

En el régimen común, para determinar el valor de adquisición de una vivienda heredada se parte, con carácter general, del valor que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, junto con los gastos y tributos que puedan incorporarse fiscalmente al valor de adquisición.

No debes calcular la ganancia simplemente utilizando lo que pagó originalmente la persona fallecida por la vivienda.

Y, una vez más, si el heredero tributa en un territorio foral hay que comprobar su normativa concreta.

Si has heredado una vivienda, puedes consultar también nuestra guía sobre los pasos para vender una casa heredada en Cantabria.

❓ Preguntas frecuentes

¿Vivo en Bilbao y vendo un piso en Laredo. ¿Uso la tabla del 19 % al 30 %?

No necesariamente.

Si te corresponde tributar ante la Hacienda Foral de Bizkaia, tendrás que calcular la ganancia conforme a sus reglas y no aplicar automáticamente la escala del régimen común.

Puedes ver un ejemplo más detallado en nuestro artículo sobre el IRPF al vender una vivienda en Cantabria tributando en Bizkaia.

¿Y si vivo en Álava o Gipuzkoa?

También debes comprobar la normativa de la Hacienda Foral que te corresponda.

Aunque los tres territorios históricos forman parte del País Vasco, no conviene asumir que todas sus reglas fiscales son idénticas.

¿Y si vivo en Navarra?

Navarra también dispone de su propia normativa foral del IRPF.

La vivienda puede estar en Cantabria y, sin embargo, el tratamiento fiscal de tu ganancia ser diferente al de un propietario que tribute conforme al régimen común.

¿Si vendo por menos de lo que me costó no pago IRPF?

No conviene comparar únicamente el precio de compra con el precio de venta.

Primero hay que calcular correctamente los valores fiscales de adquisición y transmisión. Solo entonces sabremos si existe realmente una ganancia o una pérdida patrimonial.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

En una compraventa ordinaria, normalmente el vendedor.

Además, se presenta ante el Ayuntamiento del municipio en el que está situada la vivienda.

¿Quién paga la notaría?

En las operaciones habituales, lo normal es que la escritura de compraventa la pague el comprador conforme a lo acordado entre las partes.

¿Y si soy no residente fiscal en España?

Entonces no debes utilizar directamente las reglas de IRPF explicadas en este artículo.

La transmisión puede quedar sometida al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y requiere un tratamiento fiscal diferente.

En ese caso, te interesa revisar también nuestro artículo sobre la plusvalía, la retención del 3 % y el IRNR cuando el vendedor reside fuera de España.

📚 Recursos recomendados

✅ Entonces, ¿cómo saber cuánto te quedará realmente después de vender?

No hay una cifra que sirva para todos.

Hay que saber cuánto costó la vivienda, cómo se adquirió, qué gastos hubo, si se han realizado mejoras, si estuvo alquilada, cuánto se espera obtener por la venta, qué plusvalía corresponde y, algo que muchas veces se olvida, dónde tributa fiscalmente el propietario.

Por eso, cuando un propietario nos pregunta cuánto le quedará después de vender, preferimos revisar estos conceptos antes de hacer una cuenta rápida.

No se trata necesariamente de conocer el resultado al céntimo antes de poner la vivienda a la venta, sino de tener una estimación suficientemente buena para poder tomar decisiones con sentido.

Porque al final, una oferta no debería valorarse únicamente por el precio que aparece en el contrato, sino también por lo que realmente te quedará después de vender.

Si estás pensando en vender, puedes consultar nuestro método Inmonorte para vender tu casa o solicitarnos una valoración gratuita.