¿Un alquiler de septiembre a junio es turístico o de temporada?

Hace unos días nos surgió una duda en Inmonorte que queremos compartir contigo porque, sinceramente, no tiene una respuesta tan sencilla como podría parecer.

Teníamos anunciada en Laredo una vivienda disponible exclusivamente durante la temporada de invierno, desde septiembre hasta junio.

Una persona interesada nos explicó que no venía a Cantabria por trabajo, estudios, tratamientos médicos ni por ninguna otra obligación. Quería alquilar el piso como segunda residencia, para descansar, venir algunos fines de semana y disfrutar de la playa.

Si quieres situar primero el mapa general, en nuestro artículo sobre el alquiler de temporada en 2026 explicamos qué obligaciones pueden cruzarse y por qué no conviene mezclar temporada, vivienda habitual y uso turístico.

Nuestra primera reacción fue ser prudentes.

En Cantabria existe una regulación específica para las viviendas de uso turístico y lo último que queremos es recomendar a un propietario un contrato que no corresponda con lo que realmente está haciendo.

Pero nuestro caso tampoco se parecía demasiado a lo que normalmente entendemos por explotación turística: se planteaba un único alquiler desde septiembre hasta junio, para una persona que mantendría su residencia habitual en otro lugar y dispondría de la vivienda durante todo ese periodo.

Así que decidimos estudiar la cuestión con más calma.

⏳ No te fíes de la regla de los nueve u once meses

Probablemente hayas escuchado alguna vez que un contrato de once meses es de temporada y que uno de doce meses se convierte automáticamente en un alquiler de vivienda habitual.

No es así.

La ley no establece que un contrato deba durar nueve, diez u once meses para considerarse temporal. Tampoco fija una duración máxima que permita saber, mirando únicamente el calendario, qué tipo de alquiler tenemos delante.

El propio Gobierno de Cantabria ha aclarado que los alquileres de temporada no tienen una duración mínima ni máxima predeterminada. El plazo debe responder a la necesidad temporal que motiva el contrato.

En este otro artículo explicamos con más detalle cuánto puede durar un alquiler temporal en Cantabria y por qué el calendario no sustituye a la causa real.

Por tanto, un contrato de nueve meses puede ser un verdadero alquiler de temporada.

Pero también puede ser un alquiler de vivienda habitual al que simplemente se le ha puesto una fecha de finalización.

🔍 La pregunta importante no es cuánto dura, sino para qué se alquila

La Ley de Arrendamientos Urbanos considera alquiler de vivienda aquel cuyo destino principal es satisfacer la necesidad permanente de alojamiento del arrendatario.

Traducido a un lenguaje más sencillo: si esa vivienda va a ser realmente su hogar, no basta con llamar al contrato “de temporada” para que lo sea.

Imagina que una persona te dice:

 

“Necesito alquilar de septiembre a junio porque no encuentro una vivienda habitual”.

Ahí la situación cambia bastante.

Esa persona no parece estar buscando alojamiento por una circunstancia que vaya a terminar en una fecha determinada.

Lo que parece necesitar es un lugar estable donde vivir.

Que el propietario quiera recuperar la vivienda en junio, por ejemplo para utilizarla o alquilarla durante el verano, no convierte automáticamente la necesidad del inquilino en temporal.

🏠 Entonces, ¿qué entendemos por alquiler de temporada?

El alquiler de temporada parte de una idea diferente: la persona necesita utilizar una vivienda durante un periodo determinado, pero esa vivienda no sustituye a su residencia habitual y permanente.

Las causas que solemos asociar con este tipo de contratos son, por ejemplo:

  

• 💼 Un desplazamiento laboral temporal. 
• 🎓 Un curso universitario o académico. 
• 🩺 Un tratamiento médico. 
• 🔨 La realización de obras en la vivienda habitual. 
• 🎭 Una actividad deportiva o cultural. 
• 📋 Un proyecto profesional de duración determinada.

Pero al estudiar nuestro caso encontramos un detalle especialmente interesante.

Así lo ha explicado expresamente la Dirección General de Comercio y Consumo del Gobierno de Cantabria.

Y este dato es muy importante en lugares como Laredo.

Una persona puede mantener su residencia habitual en Bilbao, Burgos, Madrid o cualquier otra localidad y querer disponer durante unos meses de una segunda residencia en la costa para descansar, venir algunos fines de semana o pasar temporadas junto al mar.

El hecho de que el motivo sea el ocio no excluye automáticamente la existencia de un alquiler de temporada.

Pero entonces aparece la verdadera dificultad.

🌊 Si viene por ocio, ¿por qué no sería una vivienda turística?

Esta fue precisamente la pregunta que más dudas nos generó.

Porque la normativa cántabra sobre viviendas de uso turístico también habla de viviendas ofrecidas temporalmente, mediante contraprestación económica y con finalidad turística.

Por tanto, sería demasiado sencillo afirmar:

“Como viene de vacaciones, entonces es alquiler de temporada”.

Pero tampoco podemos aplicar automáticamente la regla contraria:

“Como viene a descansar y a la playa, entonces necesariamente es turístico”.

La finalidad personal del viaje no basta por sí sola para resolver qué figura tenemos delante.

Hay que entender la operación en su conjunto.

Y esta es precisamente la parte donde empiezan los matices.

🧩 No existe un único dato que nos dé la respuesta

Cuando estudiamos una situación así no podemos buscar una sola característica y convertirla en una regla universal.

La causa por la que se necesita la vivienda, la existencia de una residencia habitual en otro lugar, la forma en que se ofrece el inmueble y el modo en que se desarrolla realmente la ocupación forman parte del contexto.

Pero ninguno de esos elementos, tomado aisladamente, funciona como un salvoconducto.

Por ejemplo, que exista un solo arrendatario durante varios meses puede alejar el caso del funcionamiento más habitual de un alojamiento turístico.

Pero la normativa cántabra no establece que tenga que existir una sucesión de distintos huéspedes para que una vivienda pueda considerarse turística.

🔄 ¿Por qué la ausencia de rotación nos llamó la atención?

Porque ayuda a comprender cómo funciona el caso, aunque no lo resuelva por sí sola.

En un alojamiento turístico resulta habitual que existan distintas estancias: una persona entra durante unos días, se marcha y posteriormente puede llegar otra.

En el caso que llegó a Inmonorte la idea era diferente.

La vivienda permanecería a disposición del mismo arrendatario desde septiembre hasta junio, aunque durante parte de ese tiempo no estuviera físicamente en Laredo.

El propietario no recuperaría la vivienda cada vez que esa persona regresase temporalmente a su domicilio habitual.

Eso es relevante para entender la relación que se pretende crear.

Pero no basta para etiquetarla automáticamente.

📢 La forma de ofrecer la vivienda también puede importar

Otro de los aspectos que no debemos olvidar es la publicidad.

La normativa cántabra de viviendas de uso turístico presta atención a la finalidad con la que se ofrece la vivienda y también a determinados modos de comercialización.

Por eso no es irrelevante cómo se presenta el inmueble al mercado.

Ahora bien, tampoco debemos cometer el error contrario: redactar un anuncio de determinada manera no transforma por sí solo la verdadera naturaleza del alquiler.

El anuncio es una pieza más de una realidad que después deberá ser coherente con el contrato y con la utilización efectiva de la vivienda.

Si la vivienda sí encaja como VUT, entran requisitos específicos. En este otro artículo explicamos los requisitos de las viviendas de uso turístico en Cantabria.

🏠 La otra residencia del inquilino puede ser una pieza importante

Si estamos diciendo que la vivienda de Laredo se utilizará como segunda residencia durante un periodo determinado, hay una cuestión evidente:

debe existir realmente una residencia habitual en otro lugar.

Esa circunstancia puede ser muy relevante a la hora de entender si la vivienda arrendada está cubriendo una necesidad temporal o, por el contrario, se está convirtiendo de hecho en el hogar permanente del arrendatario.

Y aquí preferimos no dar una lista universal de documentos.

⚠️ Lo que sí tenemos claro: nunca inventar una causa

Si una persona quiere utilizar la vivienda para venir algunos fines de semana, descansar y pasar temporadas junto al mar, esa es la realidad.

No tiene sentido convertirla artificialmente en un desplazamiento laboral, unos estudios o cualquier otra circunstancia que no existe.

Y si la situación real no permite justificar razonablemente la temporalidad, el problema tampoco se arregla redactando mejor una cláusula.

En ese caso hay que replantear qué tipo de alquiler tenemos realmente delante.

💶 ¿Cuántos meses de fianza tiene un alquiler de temporada?

Si el arrendamiento es realmente de temporada y queda sometido al régimen de uso distinto del de vivienda de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la fianza obligatoria es de dos mensualidades de renta.

En Cantabria, desde el 1 de enero de 2018, la fianza se entrega al arrendador, pero ya no existe la obligación de depositarla ante el Gobierno autonómico.

Primero tenemos que saber qué arrendamiento existe realmente.

La fianza es una consecuencia de esa naturaleza, no una forma de crearla.

🚨 El caso que sí nos preocupa especialmente

Hay una situación que vemos cada vez con más frecuencia.

Una persona solicita una vivienda disponible de septiembre a junio y, cuando hablamos con ella, descubrimos que no existe realmente una causa temporal.

Simplemente no encuentra un alquiler para todo el año.

 “Necesito este piso porque no encuentro una vivienda habitual”.

Ahí la situación es completamente distinta del caso de alguien que mantiene su hogar en otro lugar y quiere utilizar temporalmente una segunda residencia.

Y esa diferencia no es pequeña.

Si la vivienda termina cubriendo la necesidad permanente de alojamiento del inquilino, llamarla “de temporada” no elimina el riesgo.

Ni para el propietario ni para la persona que va a vivir allí.

🤔 Entonces, ¿nuestro caso es alquiler de temporada o turístico?

Después de estudiar la cuestión, nuestra conclusión es más matizada de lo que esperábamos cuando surgió la duda.

Que una persona venga a Laredo para descansar, disfrutar de la playa o utilizar una vivienda como segunda residencia no convierte automáticamente el alquiler en turístico.

El propio Gobierno de Cantabria reconoce expresamente que las estancias vacacionales o de ocio pueden formar parte de una necesidad temporal.

En nuestro caso, además, la relación planteada presenta características que pueden ser coherentes con un verdadero alquiler de temporada.

Pero tampoco creemos correcto convertir esas características en una fórmula automática aplicable a cualquier vivienda.

Porque existe una normativa turística específica y porque cada operación puede tener circunstancias diferentes.

Por eso la pregunta correcta no es:

“¿Dura nueve meses?”

Ni siquiera:

 “¿La persona viene a la playa?”

La pregunta que nosotros nos haríamos es otra:

Y ahí es donde una situación aparentemente sencilla puede empezar a necesitar algo más que una plantilla de contrato.

❓ Preguntas frecuentes

¿Un alquiler de nueve meses es automáticamente de temporada?

No. La duración por sí sola no determina la naturaleza del arrendamiento. Debe existir una verdadera causa temporal.

¿Un alquiler de temporada puede hacerse por ocio o vacaciones?

Sí. La Dirección General de Comercio y Consumo del Gobierno de Cantabria incluye expresamente las estancias vacacionales o de ocio entre las posibles necesidades temporales.

¿Si el inquilino tiene su vivienda habitual en otra ciudad ya es suficiente?

Es una circunstancia importante, pero no debería analizarse de forma aislada. La naturaleza del alquiler depende del conjunto de la operación.

¿Si solo hay un inquilino durante nueve meses deja de ser turístico?

No existe una regla que permita afirmarlo automáticamente. La ausencia de rotación puede ayudar a comprender cómo funciona el alquiler, pero no resuelve por sí sola su calificación.

¿Y si el inquilino no encuentra vivienda para todo el año?

Ese supuesto merece especial prudencia. Si realmente necesita esa vivienda para satisfacer su necesidad permanente de alojamiento, nos encontramos ante una situación muy diferente de quien mantiene su residencia habitual en otro lugar.

🤝 Nuestro consejo

Si eres propietario y quieres alquilar una vivienda de septiembre a junio, no des por hecho que basta con firmar un contrato de nueve u once meses.

Pero tampoco pienses que el hecho de que el inquilino quiera descansar, venir a la playa o utilizarla como segunda residencia convierte automáticamente la vivienda en turística.

La dificultad está precisamente en distinguir unas situaciones de otras.

En alquileres como este, lo importante no suele estar en el nombre que aparece arriba del documento.

Está en lo que ocurre de verdad.

📞 ¿Tienes dudas antes de alquilar tu vivienda?

En Inmonorte estudiamos cada operación antes de recomendar qué contrato corresponde.

Si tienes una vivienda en Laredo o en la Costa Oriental de Cantabria y no tienes claro si tu caso encaja en un alquiler de temporada, vivienda habitual o uso turístico, puedes consultarnos antes de tomar una decisión.

Porque entender el problema antes de firmar suele ser bastante más sencillo que intentar solucionarlo después.

ℹ️ Este artículo tiene carácter informativo y se basa en la normativa vigente y en las circunstancias concretas del caso analizado. La calificación jurídica de un arrendamiento debe estudiarse individualmente.

📚 Fuentes oficiales consultadas

 

•     ⚖️      Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos     

•     🏛️      Decreto 50/2025, regulador de las viviendas de uso turístico en Cantabria     

•     📄      Información del Gobierno de Cantabria sobre los alquileres de temporada