¿Vas a alquilar tu piso? Nuevas reglas en 2026

Alquilar una vivienda puede ser una buena manera de obtener ingresos, tanto si tienes un piso que no utilizas como si quieres sacar rentabilidad a una segunda residencia. Pero en 2026 han cambiado algunas de las reglas que conviene conocer antes de firmar un contrato.

Las novedades afectan a cuestiones tan habituales como las fianzas, los gastos que pueden repercutirse al inquilino, la duración de los alquileres de temporada o las prórrogas de los contratos de vivienda habitual.

En localidades como Laredo, donde conviven los alquileres de larga duración con los de temporada, estos cambios tienen especial interés para muchos propietarios.

¿Qué ha cambiado exactamente y cómo puede afectarte? Vamos a explicarlo de forma sencilla, diferenciando las medidas que ya están en vigor de aquellas cuya aplicación todavía está pendiente.

¿Qué ha cambiado en los alquileres en 2026?

En octubre se aprobaron dos reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con fechas de aplicación diferentes.

Desde el 8 de octubre, el Real Decreto-ley 29/2026 introduce nuevas reglas sobre los alquileres de temporada, las fianzas, determinados gastos, las reparaciones y las actualizaciones de renta.

Para el 15 de noviembre, el Real Decreto-ley 28/2026 prevé cambios en los alquileres de vivienda habitual, especialmente en las prórrogas, los plazos de preaviso y las posibles indemnizaciones cuando el propietario decide no renovar.

Esta segunda reforma todavía no ha entrado en vigor y ambos decretos están pendientes de convalidación parlamentaria.

Veamos qué significan estas novedades para quienes están pensando en alquilar su vivienda.

Alquiler de temporada: cambios que van más allá de la fianza

Hasta ahora, los alquileres de temporada tenían unas normas diferentes a las de los alquileres de vivienda habitual, lo que permitía a propietarios e inquilinos pactar sus condiciones con mayor libertad.

Desde el 8 de octubre, muchas de las reglas que protegen a los inquilinos de vivienda habitual también se aplican a los alquileres de temporada.

Esto no significa que un contrato de temporada tenga que durar cinco años, pero sí que han cambiado varias de sus condiciones.

¿Qué debe conocer el propietario?

• La causa temporal debe justificarse. Aunque ya tenía que ser real antes de la reforma, ahora debe recogerse expresamente en el contrato y corresponde al propietario demostrar su existencia.




• La duración tiene nuevos límites. Debe superar los 31 días y, como regla general, no exceder de 12 meses. Puede ser mayor cuando exista una causa que lo justifique, como determinados desplazamientos laborales.




• La fianza se reduce. Pasa de dos mensualidades a una, y la garantía adicional no puede superar otra mensualidad.




• El inquilino puede marcharse anticipadamente. Una vez transcurrido un mes, puede finalizar el contrato avisando con diez días de antelación, sin indemnizar al propietario por ese desistimiento.




• Los honorarios inmobiliarios corresponden al propietario. No pueden trasladarse al inquilino.

También cambian las reglas sobre reparaciones: en los alquileres temporales, el propietario debe asumir incluso las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario.

Además, la ley limita la utilización de contratos temporales consecutivos. Si se encadenan más de dos contratos de temporada entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, la relación pasa a considerarse de vivienda habitual desde el primero.

IMPORTANTE PARA EL PROPIETARIO

Un alquiler no es de temporada simplemente porque el contrato tenga una fecha de finalización. La necesidad temporal del inquilino debe ser real y poder justificarse.

Si quieres profundizar en esta cuestión, en nuestro artículo ¿Quién puede alquilar un piso por temporada en Cantabria? explicamos qué situaciones pueden justificar esta modalidad y por qué no siempre basta con fijar una fecha de finalización.

El alquiler de temporada sigue siendo una opción válida, pero sus condiciones han cambiado considerablemente. Conocerlas es importante para valorar los ingresos, los gastos y la disponibilidad futura de la vivienda.

Gastos y seguros: ¿qué puede pagar el inquilino?

La nueva regulación también establece límites más claros sobre los gastos que pueden trasladarse al inquilino.

Estas son algunas de las cuestiones que conviene conocer:

• IBI y otros impuestos de la vivienda. No pueden imponerse al inquilino, salvo que sea él quien tenga legalmente la obligación de pagarlos.




• Gastos de comunidad. Pueden repercutirse cuando la ley lo permite, siempre que se acuerde por escrito y se indique su importe anual. La nueva normativa impide repercutir gastos de comunidad en edificios que no estén constituidos en régimen de propiedad horizontal.




• Agua, luz y gas. Los suministros individualizados mediante contadores siguen correspondiendo al inquilino.




• Seguro de impago. El propietario puede contratarlo para protegerse, pero no puede obligar al inquilino a contratarlo ni exigirle coberturas similares.

En el caso de los suministros, también importa quién figura como titular del contrato. En nuestro artículo sobre si conviene cambiar la titularidad o solamente la cuenta bancaria de los suministros explicamos las diferencias y sus posibles consecuencias.

¿Y qué ocurre con el seguro de hogar?

Aquí conviene distinguir entre los seguros que protegen los bienes del inquilino y aquellos destinados a cubrir la vivienda o los muebles del propietario.

La nueva normativa no prohíbe de forma general los acuerdos sobre seguros de hogar, pero eso no significa que cualquier cláusula que obligue al inquilino a pagarlo sea válida.

Antes de incluir este gasto en un contrato, es importante conocer qué cubre la póliza, a quién beneficia y si el acuerdo respeta la legislación.

No todos los gastos relacionados con una vivienda pueden trasladarse al inquilino. Tenerlo claro desde el principio ayuda a evitar conflictos y calcular mejor la rentabilidad del alquiler.

Vivienda habitual: nuevas prórrogas y posibles indemnizaciones

Si estás pensando en alquilar una vivienda para que el inquilino establezca en ella su residencia habitual, también debes conocer los cambios previstos para noviembre.

La duración mínima legal se mantiene: cinco años si el propietario es una persona física y siete si es una empresa u otra persona jurídica.

Lo que cambiaría es lo que sucede después de ese período.

• Prórrogas más largas. Hasta ahora, cuando terminaba el período mínimo, el contrato podía prolongarse hasta tres años más, renovándose de año en año si se cumplían las condiciones legales. Con la reforma, pasaría a continuar por períodos sucesivos de cinco o siete años cuando no se comunique válidamente su finalización.




• Mayor plazo de preaviso. El propietario tendría que comunicar su intención de no renovar con seis meses de antelación, en lugar de cuatro.




• Posibles indemnizaciones. Aunque el propietario avise correctamente, podría tener que indemnizar al inquilino. La cuantía dependería del valor de referencia de la vivienda y del tiempo que haya residido en ella.

¿Significa que el propietario siempre tendrá que indemnizar? No.

La reforma contempla excepciones, por ejemplo, cuando necesita realmente la vivienda para vivir él o determinados familiares, o cuando se cumplen las condiciones previstas para ofrecer un nuevo contrato.

ATENCIÓN: CAMBIOS PREVISTOS PARA NOVIEMBRE

Estas medidas pertenecen al Real Decreto-ley 28/2026. Su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre y todavía están pendientes de convalidación parlamentaria.

Por tanto, si estás valorando alquilar tu vivienda a largo plazo, conviene conocer no solo la duración inicial, sino también las condiciones de renovación y las posibilidades de recuperarla en el futuro.

¿Cuánto se puede subir el alquiler cada año?

Las actualizaciones de renta también están sujetas a nuevas limitaciones.

Lo primero que debes saber es que el alquiler no puede subirse automáticamente todos los años. Para actualizarlo durante el contrato debe existir un acuerdo expreso que lo permita, y la revisión solo puede realizarse al cumplirse cada anualidad.

Además, el incremento anual está limitado por el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV).

Hasta el 31 de diciembre de 2027 también se aplican medidas extraordinarias:

• Si la renta supera el límite máximo de referencia aplicable a la vivienda, no podrá incrementarse.




• En los demás casos, las partes pueden negociar la actualización respetando los límites legales. Si no alcanzan un nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2 %, ni el límite del IRAV que corresponda.

Esto no significa que todos los alquileres puedan subirse un 2 % cada año. Dependerá de las condiciones del contrato y de los límites aplicables.

Son cuestiones importantes cuando se calculan los ingresos que puede generar una vivienda durante varios años.

Otras dos novedades que conviene conocer

La reforma también introduce cambios que pueden tener importancia más adelante, incluso cuando el alquiler ya haya terminado.

Si decides vender la vivienda alquilada, debes tener en cuenta el derecho del inquilino a comprarla de forma preferente en las condiciones previstas por la ley. La nueva regulación impide pactar la renuncia a ese derecho.

Cuando finalice el alquiler, también deberá dejarse constancia por escrito del estado en el que se entrega la vivienda, mediante un documento firmado por ambas partes.

Son cuestiones que quizá hoy parezcan lejanas, pero conviene conocerlas antes de firmar.

Alquilar sigue siendo una opción, pero las condiciones han cambiado

Las novedades de 2026 no significan que alquilar una vivienda haya dejado de ser interesante. Lo que ha cambiado son algunas de las condiciones que propietarios e inquilinos deben tener en cuenta.

La duración, las garantías, los gastos, las posibilidades de renovación y las limitaciones para actualizar la renta pueden influir tanto en la rentabilidad como en la disponibilidad futura del inmueble.

Y cada propietario tiene circunstancias distintas. Algunos buscan ingresos estables durante muchos años; otros quieren obtener rentabilidad de una segunda residencia que utilizan en determinadas épocas.

Conocer las nuevas reglas permite tomar decisiones con mayor seguridad y elegir las condiciones más adecuadas para cada situación.

En Inmonorte asesoramos a propietarios de Laredo y la Costa Oriental de Cantabria teniendo en cuenta las características de su vivienda, sus necesidades y la normativa aplicable.

Además, antes de alquilar una vivienda, es importante valorar a las personas interesadas. En este otro artículo explicamos qué comprobamos en Inmonorte antes de presentar un candidato al propietario.

Si estás pensando en poner tu vivienda en alquiler, puedes contactar con Inmonorte para que estudiemos tu situación y te ayudemos a gestionar el alquiler con un asesoramiento adaptado a tus necesidades.

Información actualizada al 29 de octubre de 2026. Las medidas pendientes de convalidación parlamentaria pueden sufrir modificaciones. Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el análisis de cada contrato y sus circunstancias.

Fuentes oficiales: Real Decreto-ley 29/2026 y Real Decreto-ley 28/2026.