🟢 Si compraste tu vivienda en Cantabria antes de 1994, podrías pagar menos IRPF al vender

Si estás pensando en vender una vivienda en Cantabria, como las que gestionamos habitualmente en Laredo, Colindres o Limpias, y la compraste hace décadas, seguramente hayas oído hablar de los “coeficientes reductores” (también llamados coeficientes de abatimiento). Son un beneficio fiscal que puede reducir notablemente la cantidad que pagarás por ganancia patrimonial en tu declaración de la renta.

Pero cuidado: la normativa ha cambiado mucho desde los años 90, y hay muchos matices que generan confusión. En esta guía te lo explicamos paso a paso con ejemplos, advertencias reales y la tabla oficial de Hacienda para 2025.

📊 Tabla de coeficientes reductores del IRPF para viviendas antiguas (Hacienda 2025)

Esta tabla solo aplica a viviendas compradas antes del 31 de diciembre de 1994, siempre que tuvieras al menos 3 años completos de propiedad hasta el 31/12/1996.

📌 Esta reducción solo se aplica a la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006. El resto tributa al 100 % en el IRPF.

❓ ¿Por qué se dice “compradas antes de 1996” si solo valen las de antes de 1994?

La ley contempla un régimen transitorio para las viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 1996, pero dentro de ese grupo, solo quienes compraron antes del 31 de diciembre de 1994 y tenían al menos 3 años completos de tenencia hasta final de 1996 pueden beneficiarse realmente de los coeficientes reductores.

🧾 ¿Qué significa ese reparto temporal?

Cuando vendes una vivienda adquirida antes del 31 de diciembre de 1996, Hacienda obliga a calcular la parte de la ganancia que se generó antes del 20 de enero de 2006 y la que se ha generado desde entonces hasta el momento de la venta.

🔍 Si no tienes derecho a coeficientes reductores, este reparto no te ayuda: pagarás el IRPF completo igualmente.

🧮 Ejemplo práctico completo

• -- Compra en enero de 1990: 60.000 € 
• -- Venta en enero de 2025: 200.000 €
• -- Ganancia: 140.000 €
• -- Días hasta 19/01/2006: 5.861 (≈ 45,86 %)

La ganancia atribuible al tramo anterior a 2006 es de 64.204 €. Si aplicas un coeficiente del 66,66 % (por 8 años de tenencia), esa parte se reduce a unos 21.400 €. El resto tributa al 100 %.

🤔 ¿Y si compraste en 1995?

No tienes los 3 años completos antes de 1996 → No hay reducción. Aunque Hacienda te obligue a hacer el reparto, tributas toda la ganancia completa.

🏠 ¿Y si heredaste una vivienda con usufructo?

Tus padres compraron una casa en los años 80. Fallece tu padre, y tu madre queda como usufructuaria. Tú heredas la nuda propiedad. Al fallecer tu madre, ya tienes la plena propiedad.

Muchos piensan: “la casa está en la familia desde hace 40 años, ¿aplico coeficientes?”

❌ No. Hacienda solo empieza a contar desde que heredas la plena propiedad. Todo el tiempo que estuvo en usufructo, no cuenta.

Por tanto, salvo que consolides el dominio antes del 31/12/1996, no podrás aplicar coeficientes reductores.

❓ ¿Y si tengo derecho al 100 % de reducción? ¿No pago nada?

No exactamente. Si compraste tu vivienda antes del 30/12/1985 y la tuviste al menos 11 años hasta el 31/12/1996, Hacienda te permite aplicar una reducción del 100 % sobre la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006.

Eso significa que esa parte queda exenta.

Pero si una parte de la ganancia se ha generado después de esa fecha (lo habitual si vendes en 2025), sí tendrás que tributar por ella.

✅ En resumen: no pagarás nada por la parte “antigua” (antes de 2006), pero sí pagarás IRPF por la parte generada en los años posteriores.

✅ Checklist final: ¿puedes aplicar coeficientes reductores?

• ¿Compraste antes del 31/12/1994?
• ¿Tuviste al menos 3 años completos antes del 31/12/1996?
• ¿Parte de la ganancia se generó antes del 19/01/2006?
• ¿No has superado los 400.000 € en transmisiones con reducción?

Si respondes “sí” a todo, probablemente puedas aplicar coeficientes y pagar menos IRPF.

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