Dos herederos quieren la misma casa: ¿qué pasa y cómo se resuelve?

12 de agosto de 2025

Pedro Casas Alonso

En Inmonorte hemos visto herencias de todo tipo, pero hay un escenario que genera tensión casi garantizada: dos herederos quieren quedarse con la misma vivienda.
Puede parecer un caso raro… pero ocurre más de lo que crees.

En este artículo te explicamos qué opciones hay, cómo funciona la ley y qué errores evitar para no acabar perdiendo dinero (y paciencia).

📌 Escenario típico

Dos hermanos heredan una vivienda indivisible, como un piso o una casa.
Ambos quieren quedársela… y ninguno está dispuesto a ceder.
En ese momento, la ley y las decisiones que tomen marcarán el resultado.

⚖️ Opciones legales si ambos la quieren

1. 🤝 Acuerdo con compensación económica

Uno se queda la casa y paga al otro el valor de su parte.
El valor se calcula según el precio de mercado actual (no el que figure en la herencia).
Ejemplo: vivienda tasada en 200.000 €, cada uno con el 50 %. Si uno se la queda, debe compensar al otro con 100.000 € (ajustando si hay cargas o deudas).

💡 Si quieres saber qué pasos seguir antes de poner una vivienda heredada a la venta, te lo contamos en nuestra Guía de Venta con Inmonorte.

2. 🏠 Venta a un tercero

Ambos acuerdan vender y repartirse el precio según su porcentaje.
Evita conflictos y suele ser más rápido.
Es la opción más habitual cuando ninguno puede pagar al otro.

📍 Relacionado: ¿Se puede vender una casa heredada en Cantabria antes de aceptar la herencia?

3. 🔨 Subasta judicial o notarial

Si no hay acuerdo, cualquiera puede forzar la venta mediante la división de cosa común (art. 400 y ss. del Código Civil).
Se saca a subasta el 100 % del bien, pudiendo pujar los herederos o terceros.
El tipo de salida lo marca una tasación oficial.
En la práctica, el precio final puede ser entre un 20 % y un 40 % inferior al valor de mercado si hay poca puja.
Ventaja de ser copropietario: pagas por el 100 %, pero una parte vuelve a ti en el reparto proporcional.

4. 📄 Uso temporal pactado

Pacto para que uno use la casa durante un tiempo y después se venda o adjudique.
Importante: dejarlo siempre por escrito para evitar problemas futuros.

💡 Factores que influyen más allá de la ley

❤️ Apego emocional: muchas decisiones no se toman por lógica económica, sino por recuerdos o vínculos familiares.
💰 Liquidez real: no importa solo el porcentaje que tengas, sino si puedes pagar la parte del otro.
⏳ Tiempo y desgaste: los procedimientos judiciales pueden alargarse meses o años.

📍 Caso real en Inmonorte

En un caso que llevamos en Laredo, dos hermanos querían la vivienda familiar. Tras varios meses sin acuerdo, acabaron en subasta… y entró un tercero.
El precio final fue un 30 % inferior al valor de mercado.
Ambos salieron perdiendo.

✅ Nuestra recomendación

Si ambos quieren la vivienda, lo más inteligente es llegar a un acuerdo:

Ya sea para que uno se la quede pagando la compensación.
O para venderla a un tercero y repartirse el precio.

Cualquier otro camino solo llevará a perder tiempo, dinero y tranquilidad.

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❓ Preguntas frecuentes

❓ ¿Qué pasa si uno no quiere vender ni pagar al otro?
👉 En ese caso, cualquiera de los herederos puede solicitar la división de la cosa común y forzar una subasta judicial o notarial. Es un procedimiento más largo y costoso, pero la ley no permite mantener la indivisión de forma indefinida.

❓ ¿Quién paga los gastos de la subasta judicial?
👉 Los gastos (tasación, notaría, procurador, abogado, etc.) se descuentan del precio final de la subasta antes de repartirlo entre los herederos. En la práctica, ambos terminan asumiendo esos costes proporcionalmente a su parte.

❓ ¿Se puede alquilar la vivienda mientras no hay acuerdo?
👉 Sí, pero únicamente si todos los herederos lo aceptan. El alquiler genera ingresos comunes que después se reparten según el porcentaje de cada uno. Si alguno no consiente, no se puede arrendar legalmente.

✅ Nuestra recomendación final

En Inmonorte llevamos más de 30 años ayudando a herederos en Laredo y la Costa Oriental de Cantabria a resolver situaciones como esta. Si estás en un caso parecido, consúltanos y te orientamos sin compromiso para evitar pérdidas de tiempo, dinero y tranquilidad.