¿Qué significa que un edificio esté “fuera de ordenación” en Laredo?

20 de agosto de 2025

Pedro Casas Alonso

Muchos vecinos de Laredo se sorprenden cuando escuchan que su vivienda está “fuera de ordenación”.
La frase suena rara, incluso preocupante: ¿es ilegal?, ¿se puede vender?, ¿puedo hacer obras en casa?

En este artículo te lo explicamos con claridad, con ejemplos reales de Laredo y lo que dice la normativa urbanística.

📜 Un poco de historia: el PGOU de 1987

El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Laredo se aprobó en 1987. Fue el primer planeamiento general para todo el municipio.
Antes, en los años 60 y 70, el desarrollo urbanístico se regulaba con planes parciales en zonas concretas. En esa época, con el boom turístico, se levantaron bloques enteros de 8, 10 o más plantas en primera línea de playa.

Con el PGOU de 1987, esas alturas ya no estaban permitidas: muchas zonas pasaban a admitir solo 5 o 6 plantas.

🏗️ ¿Qué es “fuera de ordenación”?

Cuando una construcción existente no cumple con los parámetros del PGOU vigente, pasa a estar en fuera de ordenación.
Eso no significa que sea ilegal: fue legal en su momento y lo sigue siendo hoy, pero con limitaciones para el futuro.

🔎 Importante: la situación afecta al edificio completo, no solo a las plantas que “sobran”.
Por ejemplo, un bloque de 10 alturas donde hoy solo se permiten 6 → todo el edificio queda en fuera de ordenación, también los pisos de las primeras plantas.

📑 Registro vs Urbanismo: por qué no lo ves en tu escritura

Muchos propietarios miran su escritura o el Registro de la Propiedad y no encuentran ninguna anotación sobre “fuera de ordenación”.
Y es normal:

📘 El Registro refleja solo aspectos jurídicos (compraventas, hipotecas, cargas…).
💶 El Catastro es un registro fiscal (superficies, usos…).
🏛️ La situación urbanística solo aparece en el Ayuntamiento, a través de la ficha urbanística o un certificado.

👉 Si estás pensando en vender, lo más práctico es apoyarte en profesionales que revisen todo esto por ti. En la Guía de venta de Inmonorte lo explicamos paso a paso.

🔨 Qué obras se pueden hacer (y cuáles no)

Aunque tu edificio esté fuera de ordenación, sí puedes pedir licencia para muchas obras habituales:

✅ Permitido:

Reformas interiores (cocina, baño, instalaciones…).
Reparaciones de fachada, tejado o cubierta.
Obras de accesibilidad (ascensor, rampas).
Conservación y mantenimiento.

❌ No permitido:

Ampliar superficie o altura.
Recrecer el edificio con nuevas plantas.
Reconstruirlo con las mismas dimensiones si fuera demolido o declarado en ruina.

🏡 ¿Influye en la vida diaria?

En realidad, muy poco.
La mayoría de propietarios reforman sus pisos y venden con total normalidad, sin notar ninguna diferencia.
El régimen de fuera de ordenación solo pesa en casos extremos, como si hubiera que reconstruir un edificio entero.

👉 En ese caso, el nuevo edificio debería ajustarse al PGOU, lo que podría reducir el número de plantas y, por tanto, el valor patrimonial de la comunidad.

📌 Ejemplo en Laredo

En primera línea de la playa Salvé se levantó en los años 70 un bloque de 10 alturas.
En el Registro todo figura correcto, con su división horizontal y cargas normales.

👉 Pero con el PGOU de 1987 esa zona pasó a permitir solo 6 plantas.
Resultado: el edificio está en fuera de ordenación.

💡 En la práctica esto significa que:

✅ Los vecinos pueden vivir y reformar sus pisos con total normalidad (cambiar baño, cocina, instalaciones…).
❌ Pero si el edificio sufriera un derribo o un incendio y hubiera que reconstruirlo desde cero, solo podrían levantarse 6 plantas, las que permite hoy la normativa.

🏛️ El caso del edificio Tenis

El ejemplo más conocido es el edificio Tenis, en Laredo.
Fue construido en 1989, ya después del PGOU, incumpliendo desde el inicio la normativa urbanística.
Por eso la situación es distinta: al no ser anterior a 1987, no puede ampararse en la legalidad previa. En casos así, sí existe la posibilidad de demolición parcial o total.

💡 Consejo de Inmonorte

Si estás pensando en vender tu vivienda en Laredo o alrededores, en Inmonorte te asesoramos sobre todas estas cuestiones.
No tendrás que preocuparte de interpretar Catastro, Registro o PGOU: revisamos la situación para que tu venta sea segura y sin sorpresas.