¿Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual en Cantabria?

Muchos propietarios en Laredo y la Costa Oriental de Cantabria nos preguntan lo mismo:
👉 “Si vendo mi casa y compro otra, ¿tengo que pagar IRPF por la ganancia?”

La respuesta es que existe un beneficio fiscal muy importante: la exención por reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF). Te contamos cómo funciona, con ejemplos prácticos que vemos en Inmonorte y los errores más comunes que conviene evitar.

¿Qué dice la ley?

Según la Ley del IRPF (art. 38) y el Reglamento del IRPF (art. 41):

✔️ La ganancia por la venta de tu vivienda habitual puede quedar exenta de IRPF si reinviertes lo que obtuviste en la compra de otra vivienda habitual.
✔️ Si reinviertes solo una parte, la exención será proporcional.
✔️ Los mayores de 65 años o dependientes están exentos incluso sin reinvertir.
✔️ También queda exenta la ganancia si entregas tu casa en dación en pago para cancelar la hipoteca.

Requisitos principales

📌 Residencia mínima: debes haber vivido al menos 3 años en la casa que vendes.
📌 Plazo: hasta 2 años antes o después de la venta (4 años si construyes la nueva vivienda).
📌 Importe a reinvertir: Hacienda no mira la ganancia, sino lo que realmente obtienes al vender (precio – hipoteca pendiente – gastos). Aquí puedes ver un repaso de los gastos que tiene el vendedor en Cantabria.
📌 Nueva vivienda habitual: debes residir en ella en los 12 meses siguientes a la compra.

👉 Según el art. 41 del Reglamento del IRPF, la vivienda habitual es aquella en la que se reside de forma efectiva y con carácter permanente durante al menos tres años. Existen excepciones si hay causas justificadas como matrimonio, traslado laboral, fallecimiento u otras circunstancias que exijan el cambio de domicilio.

Ejemplo práctico con números

👉 Caso similar a los que vemos en Inmonorte:

• 💰 Coste inicial (lo que pagaste al comprar): 200.000 €

• 🏠 Venta neta (después de restar gastos y plusvalía): 250.000 €

• 📈 Ganancia patrimonial: 50.000 €

Ahora decides comprar otra vivienda habitual por 150.000 €, más los gastos de adquisición (ITP, notaría, registro).

Cómo calcula Hacienda la exención

Aquí viene la confusión más habitual: muchos piensan que como la nueva casa es 100.000 € más barata, tendrán que tributar por esos 100.000 €.

👉 Pero no es así.

Imagina un propietario que en su día compró una vivienda por 200.000 €.
Años después la vende y, tras restar gastos, recibe 250.000 €.
Eso significa que su ganancia patrimonial es de 50.000 €.

Con ese dinero decide comprar otra casa para vivir, pero esta vez más barata: destina 150.000 € (incluyendo impuestos y notaría).

Aquí llega la duda: muchos piensan que como la nueva vivienda es 100.000 € más barata, Hacienda le hará pagar por esa diferencia.
👉 La realidad es distinta.

Lo que Hacienda revisa es:

• 📊 El dinero que obtuvo de la venta: 250.000 €

• 💳 Lo que reinvirtió en la nueva casa: 150.000 €

• 🔢 Proporción reinvertida: 150.000 / 250.000 = 60 %

  
  

Aplicando esa proporción a la ganancia de 50.000 €:

• ✅ 30.000 € quedan exentos

• ⚠️ 20.000 € tributan (unos 3.800 € de IRPF mínimo).

📌 Conclusión: el hecho de que la nueva vivienda sea más barata no significa que pague por esa diferencia. Solo afecta a qué parte de la ganancia real (50.000 €) queda exenta y cuál no.

Tabla comparativa de escenarios

Errores comunes que vemos en Inmonorte

⚠️ Pensar que basta con reinvertir solo la ganancia (cuando lo que cuenta es todo lo obtenido).
⚠️ No incluir los gastos de compra (ITP, notaría, registro), que sí suman para la reinversión.
⚠️ No declarar la exención en la renta: aunque no pagues, hay que indicarlo.
⚠️ Comprar antes de vender y no comunicarlo en la declaración.
⚠️ No residir en la nueva vivienda dentro del plazo de 12 meses.
⚠️ Olvidar casos especiales como herencias o mayores de 65: en este artículo explicamos cómo vender una vivienda heredada en Cantabria y sus particularidades.

Preguntas frecuentes (FAQ)

❓ ¿Y si compro una vivienda más barata?
👉 Solo se reduce la proporción de la exención. Nunca tributas por la “diferencia de precio”, solo por la parte de ganancia que no reinviertes.

❓ ¿Cuentan los gastos de ITP y notaría como reinversión?
👉 Sí, Hacienda admite que forman parte del importe reinvertido.

❓ ¿Puedo acogerme a la exención si compro antes de vender?
👉 Sí, siempre que sea dentro del plazo de 2 años y lo declares en la renta.

❓ ¿Y si tengo más de 65 años?
👉 Estás exento de tributar por la ganancia aunque no reinviertas, siempre que sea tu vivienda habitual.

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