¿Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual?

Muchos propietarios en Cantabria y en otras partes de España nos preguntan lo mismo:

“Si vendo mi casa y compro otra, ¿tengo que pagar IRPF por la ganancia?”

La respuesta es que existe un beneficio fiscal muy importante: la exención por reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF). En este artículo te explicamos cómo funciona, con ejemplos prácticos que vemos en Inmonorte y los errores más frecuentes que conviene evitar. Si estás pensando en vender para comprar otra vivienda, te puede ayudar empezar por la Guía de venta Inmonorte.

Aunque los ejemplos que usamos parten de casos reales en Cantabria, las normas son estatales y se aplican igual en toda España.

📜 Lo que dice la ley (sin tecnicismos)

De forma muy resumida, Hacienda permite no pagar IRPF por la ganancia si se cumplen estas condiciones:

 

• 🏠 Vendes tu vivienda habitual (no un local, segunda residencia, etc.).
• 🔁 Reinviertes lo obtenido en la compra, construcción o ampliación de otra vivienda habitual.
• ⏱️ La reinversión se hace dentro de los 2 años anteriores o posteriores a la venta.
• 👨‍👩‍👧‍👦 La nueva vivienda debe llegar a ser tu vivienda habitual (residir de forma efectiva y permanente).

Además, hay dos casos especiales importantes:

• 👵 Mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia: la ganancia por la venta de su vivienda habitual está exenta aunque no reinviertan.
• 🏦 Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual: la ganancia puede quedar exenta si se cumplen los requisitos legales (que sea tu vivienda habitual, que la deuda esté garantizada con hipoteca sobre esa vivienda y que no dispongas de otros bienes suficientes para pagar la deuda sin entregar la casa).

Y muy importante: la exención se aplica sobre la ganancia patrimonial, no sobre el dinero que cobras. Y la proporción exenta depende de cuánto reinviertes.

1️⃣ ¿La vivienda que vendes es realmente “habitual” para Hacienda?

Este es el primer filtro. Para Hacienda, una vivienda es “habitual” cuando:

• 📅 Ha sido tu residencia durante al menos 3 años de forma continuada, y
• 📍 Ha sido tu domicilio efectivo y permanente (no basta con empadronarse, tiene que ser donde realmente vives).

Además, para aplicar la exención por reinversión se exige que la vivienda transmitida haya sido tu vivienda habitual en el momento de la venta o en cualquier día de los dos años anteriores.

La ley admite que deje de ser vivienda habitual antes de los 3 años si hay causas justificadas que obligan a cambiar de domicilio.

✅ Causas justificadas para dejar la vivienda antes de vender

Se consideran causas justificadas, entre otras:

  

• 💼 Traslado laboral forzoso a otra localidad.
• 💔 Separación o divorcio (uno de los cónyuges abandona la vivienda, pero la otra parte y/o los hijos siguen viviendo allí).
• 💍 Matrimonio o convivencia con nueva pareja que obliga a cambiar de vivienda.
• 🩺 Enfermedad, dependencia o fuerza mayor que obliga a vivir con familiares o cerca de un hospital.
• 🚧 Obras o daños graves que impiden residir temporalmente (incendios, daños estructurales, etc.).
• 🛡️ Violencia de género u otras situaciones de riesgo personal.

En estos casos, aunque dejes de vivir allí antes de vender, la vivienda puede seguir teniendo la consideración de habitual a efectos fiscales.

❌ Lo que no suele aceptar Hacienda como causa justificada

Normalmente no se considera causa justificada:

• “Me apetecía vivir en otra zona”.
• “Encontré un piso mejor y me fui”.
• “La puse en alquiler para sacar algo mientras la vendía”.
• “La dejé vacía y me fui a vivir con familia por comodidad”.

Si llevas mucho tiempo sin vivir allí y no hay causa justificada, Hacienda puede entender que esa casa dejó de ser tu vivienda habitual y, por tanto, no concede la exención.

👥 Ejemplo típico: divorcio y vivienda habitual

Un caso muy frecuente en Inmonorte:

• Una pareja se divorcia.
• Uno de los cónyuges se marcha de la vivienda.
• El otro cónyuge y los hijos continúan viviendo allí.

A efectos de Hacienda, la vivienda sigue siendo vivienda habitual de ambos, aunque uno de ellos se haya ido hace años. Esa persona podrá aplicar la exención por reinversión cuando venda su parte, siempre que cumpla los requisitos de plazos y reinversión.

2️⃣ Requisitos de la reinversión: plazos, importes y nueva vivienda

El segundo filtro es la propia reinversión. Aquí Hacienda mira tres cosas: el plazo, el importe reinvertido y el uso de la nueva vivienda.

⏱️ Plazo de 2 años antes o después de la venta

La ley permite dos opciones:  

• 📆 Reinversión posterior: vendes primero y reinviertes después. Tienes 2 años desde la fecha de venta para comprar la nueva vivienda habitual.
• ⏳ Reinversión anticipada: compras antes de vender. La compra debe hacerse dentro de los 2 años anteriores a la venta y tiene que declararse correctamente en la renta como reinversión.

Si compras fuera de ese plazo, no se considera reinversión válida, aunque la vivienda sea para vivir.

💶 ¿Cuánto dinero hay que reinvertir?

Hacienda no mira solo la ganancia, sino todo lo que realmente obtienes de la venta:

• 💰 Precio de venta
• ➖ Menos hipoteca pendiente que cancelas
• ➖ Menos gastos y tributos de la venta (notaría, registro, plusvalía municipal, etc.).

Sobre ese importe calculan qué porcentaje has reinvertido en la nueva vivienda (incluyendo sus gastos de compra: ITP, notaría, registro…). Ese porcentaje se aplica luego a la ganancia para ver qué parte queda exenta. Si quieres ver todos los impuestos y costes que revisamos cuando alguien vende, puedes ampliar en gastos del vendedor en Cantabria.

🏠 La nueva vivienda tiene que ser vivienda habitual

La casa donde reinviertes debe convertirse en tu nueva vivienda habitual, es decir:

• Debes irte a vivir allí de forma efectiva y permanente.
• Lo normal es que la ocupes en el plazo de 12 meses desde la compra o fin de obras, salvo causas justificadas (art. 41 bis RIRPF).

Si compras la vivienda “para más adelante”, la alquilas de entrada o la usas como segunda residencia, Hacienda puede discutir la exención.

🏗️ Reinversión en vivienda en construcción o grandes reformas

También se puede reinvertir en una vivienda en construcción o en obras importantes, siempre que:

• Se cumpla el plazo de 2 años para la reinversión (pagos a cuenta, certificaciones, etc.), y
• La vivienda llegue a ser habitual dentro de los plazos que marca la normativa (plazo máximo para terminar las obras y plazo para ocuparla como domicilio).

📊 Ejemplo base con números

Imagina un caso muy parecido a los que vemos a menudo en la oficina:

• Coste de adquisición (lo que pagaste al comprar): 200.000 €
• Importe neto que recibes al vender (después de restar gastos y plusvalía): 250.000 €
• Ganancia patrimonial: 50.000 €

Con ese dinero decides comprar otra vivienda habitual más barata y destinas 150.000 € (incluyendo impuestos y notaría).

Mucha gente piensa que, como la nueva vivienda es 100.000 € más barata, tendrá que tributar por esos 100.000 €. No es así.

Lo que revisa Hacienda es:

• Importe obtenido en la venta: 250.000 €
• Importe reinvertido: 150.000 €

Proporción reinvertida:

150.000 / 250.000 = 60 %

Aplicando ese 60 % a la ganancia de 50.000 €:

 

• ✅ 30.000 € quedan exentos.
• ⚠️ 20.000 € tributan (unos 3.800 € de IRPF mínimo, según tramos).

Conclusión: el hecho de que la nueva vivienda sea más barata no significa que pagues por esa diferencia. Lo que cuenta es qué parte de lo obtenido reinviertes.

📋 Tabla comparativa de escenarios

🧩 Caso real que vemos en Inmonorte: divorcio + compra hace 3 años + nueva compra

Este es un caso que nos generó muchas dudas y que hemos visto recientemente en la oficina:

• Una persona se divorcia y deja de vivir en la vivienda del matrimonio.
• Hace 3 años compra otra vivienda y se va a vivir allí (es su vivienda habitual actual).
• En 2025 vende la antigua vivienda del matrimonio.
• Ahora quiere:     
  • Aplicar la exención por reinversión a la vivienda que compró hace 3 años, o   
  • Comprar una tercera vivienda “más grande” y aplicar la exención ahí.   

🔎 1. ¿La vivienda vendida sigue siendo habitual pese al divorcio?

Sí. El divorcio es una causa justificada: aunque esta persona dejara de vivir allí hace años, si la otra parte (y/o los hijos) ha seguido usando esa vivienda como domicilio, Hacienda la sigue considerando vivienda habitual del cónyuge que se va.

Hasta aquí vamos bien.

🚫 2. ¿Dónde está el problema entonces?

El problema no es el divorcio, sino la reinversión:

• La vivienda que compró hace 3 años:     
  • Está fuera del plazo de 2 años anteriores a la venta.     
  • No se planteó ni declaró en su momento como reinversión anticipada.
• La nueva vivienda “más grande” que quiere comprar ahora:    
  • No sustituye directamente a la vivienda del matrimonio vendida,    
  • sino a la vivienda intermedia donde ya lleva 3 años viviendo.

  
  

La ley exige un nexo directo:

Vivienda que vendes → Vivienda que compras para sustituirla como vivienda habitual.

En este caso, el “salto” ya se produjo hace 3 años. La compra actual sería una segunda sustitución, y esa figura no tiene exención.

📌 Conclusión del caso

A pesar de que el divorcio mantiene la condición de vivienda habitual, no puede aplicar la exención ni a la compra de hace 3 años ni a la vivienda que quiere comprar ahora, porque:

• La compra de hace 3 años queda fuera de plazo y no se configuró como reinversión.
• La nueva compra no sustituye directamente a la vivienda vendida, sino a la intermedia.

Es un matiz que puede suponer miles de euros en impuestos, y es justo el tipo de cosas que revisamos con lupa en Inmonorte antes de que lo haga Hacienda.

⚠️ Errores frecuentes que vemos en Inmonorte

• ❌ Reinvertir solo la ganancia.
  

      Pensar que basta con reinvertir los 50.000 € de ganancia. Hacienda mira todo lo que obtienes de la venta, no solo el beneficio.

• ❌ No incluir los gastos de compra como parte de la reinversión.
  

      El ITP, notaría y registro de la nueva vivienda sí suman a efectos de reinversión.

• ❌ No declarar la reinversión en la renta.
  

      Aunque la exención haga que no pagues, hay que marcarla y completar los datos en la declaración (y, si cumplías requisitos y no lo hiciste, a veces se puede pedir rectificación dentro del plazo de 4 años).

• ⚠️ Comprar antes de vender y no indicarlo.
  

      Si compras con idea de reinvertir, pero no lo pones en la renta ni respetas plazos, esa compra se pierde como reinversión.

• ⚠️ Confiar en que el divorcio “lo arregla todo”.
  

      El divorcio mantiene la vivienda como habitual, pero no amplía el plazo de 2 años ni convierte en reinversión una compra hecha fuera de plazo.

• ⚠️ Intentar usar compras antiguas como reinversión.
  

      Viviendas compradas hace 3, 4 o más años que ya están fuera del plazo de 2 años no pueden acogerse a esta exención.

• ⚠️ “Saltar” la vivienda intermedia.
  

      No existe una “segunda reinversión” ignorando la vivienda donde has estado viviendo para aplicar la exención en una tercera vivienda “definitiva”.

❓ Preguntas frecuentes

💡 ¿Y si compro una vivienda más barata?

No tributas por la “diferencia de precio”, sino por la parte de la ganancia que no reinviertes. Si reinviertes el 60 % de lo que obtienes, el 60 % de la ganancia quedará exento.

💡 ¿Cuentan los gastos de ITP, notaría y registro como reinversión?

Sí. Forman parte del coste de adquisición de la nueva vivienda y se tienen en cuenta para calcular el importe reinvertido.

💡 ¿Puedo acogerme a la exención si compro antes de vender?

Sí, siempre que:

• La compra se haga dentro de los 2 años anteriores a la venta, y
• Lo declares correctamente en la renta como reinversión anticipada.

💡 ¿Y si ya vendí hace 1, 2 o 3 años y no puse nada en la renta?

En algunos casos, si cumplías los requisitos en su momento, es posible solicitar una rectificación de la declaración dentro del plazo de prescripción (4 años) para aplicar la exención. Aquí conviene revisar bien el caso concreto.

💡 ¿Qué pasa si alquilo la vivienda mientras tanto?

Si la vivienda deja de ser tu residencia habitual y pasa a ser alquiler o segunda residencia, puede perder la condición de vivienda habitual. No significa que siempre pierdas el derecho, pero Hacienda mirará con lupa plazos, empadronamiento, consumos y causas del cambio.

💡 ¿Y si tengo más de 65 años?

Si tienes 65 años o más (o estás en situación de dependencia severa o gran dependencia) y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta aunque no reinviertas. Aun así, conviene declarar correctamente la operación en la renta o revisar con tu asesor cómo reflejarla.

🤝 Nuestra recomendación en Inmonorte

La exención por reinversión en vivienda habitual es una de las herramientas más potentes para ahorrar IRPF al vender casa, pero también una de las que más dudas genera:  

• Divorcios con viviendas pendientes de vender.
• Compras hechas años antes sin asesoramiento.
• Ventas de no residentes que quieren volver a España.
• Cambios de vivienda por trabajo, enfermedad o herencias.

En Inmonorte revisamos cada operación con detalle, especialmente cuando hay divorcios, herencias, varias viviendas o plazos raros. En muchos casos, basta con planificar bien la venta y la reinversión para evitar sorpresas con Hacienda.

Si estás pensando en vender tu casa para comprar otra, o ya la vendiste y no sabes si puedes aplicar la exención, consúltanos antes de presentar la declaración. Te ayudamos a revisar números, plazos y documentación para que no pagues más impuestos de la cuenta.

Recursos recomendados

📌 Empieza por nuestra Guía de venta Inmonorte, revisa los gastos del vendedor y, si quieres números claros, pídenos una valoración gratuita.