Terraza comunitaria de uso privativo: qué se puede poner y cuándo pedir permiso

Hay una frase que, en una comunidad de vecinos, funciona como sirena:

“Hasta para poner una hamaca tienes que pedir permiso”.

Nos la contó un propietario tras una conversación tensa con la administradora. Y ojo: esa frase puede tener parte de sentido… pero no por la hamaca.

Si estás mirando una vivienda con terraza (o ya la tienes y quieres evitar líos), te va a venir bien tener el mapa completo del proceso: Guía de compra Inmonorte: cómo trabajamos. Y si estás en fase “me lo compro / no me lo compro”, esto te aterriza la decisión: ¿Podrás comprar el piso que ves? Comprueba esto antes de empezar.

La clave está en entender bien qué significa “uso privativo” y cuál es la frontera real entre usar y alterar. Vamos a explicarlo con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en la mano y con criterio práctico para evitar guerras.

🧱 1) ¿Qué es una terraza comunitaria de uso privativo?

En propiedad horizontal la idea base es sencilla:  

• 🔹 Tu vivienda es tuya (elemento privativo). 
• 🔹 Y además eres copropietario de los elementos comunes (portal, escalera, fachada, cubierta, etc.).

Esto es la base de la LPH (art. 3).

Ahora, en una terraza comunitaria de uso privativo, lo habitual es esto: 

• ✅ La terraza es un elemento común. 
• ✅ Pero el uso exclusivo se atribuye a una vivienda concreta.

¿Dónde se ve eso? En el título constitutivo (el documento del edificio donde se define qué es común y qué no) y, si existen, en los estatutos. (LPH art. 5)

✅ ¿Qué significa “usar” o “disfrutar” la terraza?

Significa que la terraza es para tu uso cotidiano, como terraza.

Tú decides cuándo y cómo la utilizas para cosas normales… y el resto de vecinos no puede usarla como si fuera un pasillo o una zona comunitaria de libre acceso.

🔸 Usar/disfrutar incluye de forma normal:  

• 🪑 Estar, comer, descansar, leer, tomar el aire. 
• 🏖️ Poner mobiliario móvil típico: mesa, sillas, tumbona, hamaca. 
• 🪴 Decoración razonable (por ejemplo, macetas). 
• 🔒 Usarla en exclusiva, sin que otros propietarios entren a utilizarla.

📌 Idea importante: si es de uso privativo, la comunidad no puede vaciar de contenido ese uso convirtiendo la terraza en un “espacio intocable” donde no se puede ni sentarse.

⚠️ Pero usar no es transformar

Que la uses tú no significa que puedas convertirla en una reforma o en una instalación.

Aquí está el límite:  

• En lo común no se pueden hacer alteraciones. (LPH art. 7.2) 
• Y además hay que evitar actuaciones que afecten a exterior, seguridad o que generen daños. (LPH arts. 7.1 y 9.1.a)

✅ Traducción: puedes disfrutarla como terraza.

❌ Lo que no puedes es tratarla como si fuera “tuya al 100%” si lo que haces ya afecta a lo común, al exterior, a instalaciones o a la seguridad.

📄 2) Antes de discutir: qué documentos mandan

Cuando hay conflicto (hamaca, pérgola, luces, ducha, jardineras…), el orden profesional es:  

• 📌 Título constitutivo (qué es y cómo se usa) — LPH art. 5 
• 📌 Estatutos (si existen) 
• 📌 Normas de régimen interior (si la comunidad las tiene) — LPH art. 6 
• 📌 Y si la comunidad quiere regular temas de convivencia/uso, que lo haga con acuerdos y mayorías: LPH art. 17

🧨 Y ya que hablamos de “sorpresas comunitarias”: si estás en venta/compra y hay derramas en juego, este tema merece capítulo aparte: ¿Quién paga la derrama al vender un piso en Cantabria?

🧭 3) Qué limita la LPH: la brújula real

Aquí está el núcleo. En estos casos, la discusión rara vez es “objeto sí / objeto no”.

La pregunta real es si lo que se pone:  

• 🏛️ afecta al exterior (imagen del edificio), 
• 🛡️ afecta a la seguridad, 
• 🔌 o toca instalaciones/servicios.

📌 En la LPH, los límites aparecen en:  

• LPH art. 7.1 (exterior, seguridad, instalaciones) 
• LPH art. 7.2 (alteraciones en elementos comunes) 
• LPH art. 9.1.a (deber de respetar y evitar daños)

🧠 4) Criterio práctico Inmonorte: no todo se decide por el taladro

Esto es clave: alterar no es solo taladrar.

Puedes montar algo sin hacer un agujero y, aun así, estar:  

• cambiando el exterior, 
• creando un riesgo, 
• o metiendo una instalación.

✅ Los 3 filtros que lo aclaran todo (y te ahorran discusiones)

🪟 Filtro 1: Exterior

¿Se ve desde la calle y cambia la “cara” del edificio?

Si sí, ya no es un simple “uso” (LPH art. 7.1).

🛡️ Filtro 2: Seguridad

¿Puede caerse, volcar o salir volando con viento?

Si sí, el problema no es si es móvil: es el riesgo (LPH art. 7.1 + LPH art. 9.1.a).

🔌 Filtro 3: Instalaciones/servicios

¿Implica agua, desagüe o electricidad (aunque sea “discreto”)?

Si sí, entras en terreno sensible de instalaciones y potenciales daños (LPH art. 7.1 + LPH art. 9.1.a).

🧩 5) Ejemplos típicos (para que se entienda de verdad)

🟢 A) Uso normal (normalmente defendible como “uso”)

• 🪑 Mesa y sillas 
• 🏖️ Hamaca plegable / tumbona dentro de la terraza 
• 🪴 Decoración razonable (con sentido común)

✅ Por qué: uso cotidiano, reversible, sin instalaciones, sin riesgo y sin impacto exterior relevante.

🟠 B) Zona gris: “móvil” pero con impacto exterior o riesgo

Aquí nacen los conflictos.  

• ☂️ Sombrilla grande que con viento actúa como vela 
• 🪴 Jardineras pesadas en zonas sensibles (desagües, impermeabilización) 
• 🧱 Estructuras desmontables grandes que se ven muchísimo desde la calle

🟠 Por qué: entran en exterior y/o seguridad y en el deber de evitar daños (LPH arts. 7.1 y 9.1.a).

📌 Importante: que algo sea “desmontable” no significa que sea “neutro”. Si cambia la estética exterior o puede caer, ya no estás hablando de una simple silla.

🔴 C) Instalación/alteración: cuando ya no es “poner”, sino “montar”

Aquí es donde, con más facilidad, la comunidad tiene base para oponerse o pedir que se autorice o se retire.  

• 🌿 Pérgola grande: por volumen/visibilidad puede cambiar el exterior (LPH art. 7.1) 
• 💡 Iluminación cableada (no guirnalda solar o a pilas): toca instalaciones/servicios (LPH arts. 7.1 y 9.1.a) 
• 🚿 Ducha instalada con toma/desagüe/estructura estable: instalaciones + riesgo de daños (LPH arts. 7.1 y 9.1.a)

✅ Matiz importante:  

• 🚿 Ducha portátil (depósito propio, se guarda, sin conexiones) suele encajar mejor como uso si no causa daños. 
• 🚿 Ducha “de verdad” (con conexiones/evacuación) ya es otra liga.

💬 6) Entonces, ¿por qué una administradora suelta “hasta para una hamaca”?

Porque muchas veces esa frase no pretende describir la ley. Pretende parar el conflicto cuando ya hay tensión.

Traducción humana:  

• “No me traigas otro frente” 
• “Si se ve desde fuera o puede dar problemas, consúltalo antes”

Como gestión, puede tener sentido. Pero jurídicamente lo que importa es:  

• 📄 qué dicen título/estatutos/normas (LPH arts. 5 y 6) 
• 🧭 aplicar exterior/seguridad/instalaciones (LPH arts. 7.1 y 7.2) 
• 🛠️ evitar daños (LPH art. 9.1.a)

🛠️ 7) Método práctico para evitar guerras (y WhatsApps eternos)

Si un propietario quiere colocar algo “especial” en una terraza común de uso privativo, el camino inteligente es:  

• 📌 Confirmar qué es exactamente la terraza en el título (LPH art. 5) 
• 📌 Ver si hay estatutos o normas de régimen interior (LPH art. 6) 
• 🧭 Pasarlo por los 3 filtros: exterior / seguridad / instalaciones (LPH arts. 7.1 y 9.1.a) 
• ✉️ Si cae en zona gris: consultarlo por escrito antes de montar nada

Ojo: no por “sumisión”, sino por evitar el clásico “yo dije / tú dijiste”.

🚦 8) Resumen rápido en semáforo (para tenerlo claro)

🟢 Verde (uso normal) 

• 🪑 Mesa/sillas 
• 🏖️ Hamaca o tumbona plegable dentro 
• 🪴 Macetas razonables y bien colocadas

🟠 Ámbar (depende: exterior/seguridad/daños) 

• ☂️ Sombrillas grandes 
• 🧱 Estructuras desmontables voluminosas 
• 🪴 Jardineras pesadas cerca de bordes/desagües

🔴 Rojo (huele a instalación/alteración) 

• 🌿 Pérgola grande muy visible 
• 💡 Luz cableada/instalada con conexión 
• 🚿 Ducha instalada con toma/desagüe

✅ Cierre: la frase que lo resume todo

Uso privativo significa “la usas tú”, no “la transformas tú”.

Y en terrazas, casi todo se decide por exterior, seguridad e instalaciones, no por si hubo taladro o no.

ℹ️ Nota final

Este artículo da criterio con la LPH en la mano. El detalle decisivo casi siempre está en el título constitutivo, estatutos, acuerdos y en cómo es exactamente lo que se quiere colocar.

❓ Preguntas frecuentes sobre terrazas comunitarias de uso privativo (FAQ)

1) 🏖️ ¿Puedo poner una hamaca en una terraza comunitaria de uso privativo?

En general, sí, si es una hamaca plegable o tumbona dentro de la terraza, sin colgarla hacia el exterior y sin generar riesgos.

Si cuelga, sobresale o puede ser peligrosa con viento, entra en seguridad/exterior. (LPH: arts. 7.1 y 9.1.a)

2) ☂️ ¿Y una sombrilla grande?

Aquí suele haber zona gris. Si es grande y con viento puede volcar o salir despedida, el problema es la seguridad (no si es “móvil”).

Recomendación práctica: base estable, ubicación interior y sentido común. (LPH: arts. 7.1 y 9.1.a)

3) 🌿 ¿Puedo montar una pérgola “desmontable” sin pedir permiso?

Depende de si cambia la apariencia exterior del edificio o parece una estructura “permanente” por tamaño/visibilidad.

Aunque sea desmontable, si desde la calle cambia la imagen, la comunidad suele tener base para discutirlo. (LPH: art. 7.1 y, si afecta a común, art. 7.2)

4) 💡 ¿Puedo poner luces en la terraza?

✅ Sí, si son solares o a pilas y se pueden quitar fácilmente.

⚠️ Si hablamos de iluminación cableada, canaletas, conexiones o algo que toque la instalación eléctrica, ya entra en instalaciones/servicios y riesgo de daños. (LPH: arts. 7.1 y 9.1.a)

5) 🚿 ¿Se puede poner una ducha?

✅ Una ducha portátil (depósito propio, sin conexión a agua ni desagüe) puede encajar como uso, si no causa daños.

❌ Una ducha instalada con toma/desagüe/estructura estable suele considerarse instalación y es donde más conflictos aparecen. (LPH: arts. 7.1, 7.2 y 9.1.a)

6) 🪴 ¿Puedo poner jardineras y macetas?

Sí, pero con cabeza: evita colocar peso donde pueda afectar a la impermeabilización, obstruir desagües o generar riesgo de caída.

Si hay daño, el problema llega aunque fuese “decoración”. (LPH: art. 9.1.a y, si afecta a exterior/seguridad, art. 7.1)

7) 📄 ¿Qué documento decide si la terraza es “común de uso privativo”?

Lo principal es el título constitutivo (y, si existen, los estatutos). Ahí se define qué es común y qué uso tiene. (LPH: art. 5)

8) 🧾 ¿La comunidad puede prohibir cosas aunque sean de “uso privativo”?

Puede regular detalles de convivencia y uso mediante normas internas, y también mediante acuerdos según mayorías.

Por eso siempre conviene revisar: título, estatutos y normas de régimen interior. (LPH: arts. 6 y 17)

9) ✉️ Si tengo dudas, ¿qué es lo más inteligente antes de montar nada?

Pásalo por estos 3 filtros:

 

• 🪟 ¿Se ve mucho desde la calle? (exterior) 
• 🛡️ ¿Puede ser peligroso con viento/caída? (seguridad) 
• 🔌 ¿Toca agua/luz/desagüe? (instalaciones)

Si cae en zona gris, consulta por escrito antes. (LPH: arts. 7.1, 7.2 y 9.1.a)

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