Vicios ocultos al vender una vivienda en Cantabria: humedades y calderas

Imagina esta escena, que en Inmonorte hemos visto más de una vez: una pareja compra un piso en Laredo, se pone a pintar el baño… y al retirar la pintura aparece una mancha de humedad en el techo. Llaman a la comunidad y les dicen que la filtración viene del piso de arriba.

La pregunta llega enseguida:

“¿Esto es un vicio oculto? ¿Es culpa del vecino de arriba o del vendedor que nos ha vendido el piso?”

En este artículo vamos a explicar, con ejemplos reales y lenguaje claro, qué responsabilidades puede tener un vendedor cuando aparecen problemas después de la compraventa y cómo evitar sustos si estás pensando en vender tu vivienda en Cantabria. 😊

Importante: aquí hablamos sobre todo de viviendas de segunda mano entre particulares. En obra nueva se aplican además otras garantías y plazos diferentes.

 🔍 Qué es realmente un vicio oculto (sin tecnicismos raros)

La ley habla de “saneamiento por vicios ocultos”, que suena muy elegante, pero en la práctica se resume así:   

• El defecto ya existía antes de la compraventa.   
• No era visible para un comprador normal (no hace falta ir con cámara térmica para que sea “oculto”).   
• Es importante: afecta al uso normal o disminuye el valor del inmueble.   
• El comprador reclama dentro de plazo (generalmente, 6 meses desde la entrega).

 

Si se dan estas condiciones, el comprador puede:

• pedir una compensación económica, o
• en casos muy graves, incluso la resolución de la compraventa. En la práctica, esto último es excepcional: casi todo el mundo prefiere negociar una rebaja o una compensación antes que deshacer toda la operación.

El problema es que el Código Civil es muy genérico. Así que cuando bajamos esto al mundo real —humedades, calderas, filtraciones de vecinos, bajantes comunitarias, etc.—, todo se decide caso por caso 🧠.

💧 Humedad en el techo del baño: la filtración viene del vecino… ¿pero responde el vendedor?

Volvamos al caso típico:

Compras un piso, pintas el baño, aparece una humedad en el techo. Llamas a la comunidad y te dicen que viene del vecino de arriba. Y tú piensas: “¿Esto me lo tiene que solucionar el vendedor o el vecino?”

¿Puede ser un vicio oculto?

En muchísimos casos, sí. Suele considerarse vicio oculto por humedades cuando:

• la filtración venía de antes,  
• no se veía a simple vista,   
• y no es solo algo estético: requiere reparación y puede reaparecer.

El comprador ha adquirido una vivienda que, nada más entrar, presenta un problema que no conocía. Eso encaja bastante bien en el concepto de vicio oculto.

“Pero la fuga es del vecino de arriba…”

Aquí está el error mental de muchos vendedores:

El comprador no le compra el piso al vecino de arriba. Te lo compra a ti. 😉

Desde su punto de vista, la situación es:

“He comprado una vivienda con una filtración que yo no podía ver.”

Por eso, lo habitual es que:

• El comprador reclame primero al vendedor (su contrato es contigo).   
• El vendedor, después, tenga que tratar el tema con:       
  • la comunidad de propietarios,       
  • el vecino de arriba,       
  • y los seguros (hogar, comunidad, etc.).

  
  

Muchas veces todo se resuelve por la vía del seguro. Y si el seguro no cubre todo, se negocia una compensación. Solo en casos muy envenenados se llega a hablar de vicios ocultos en un juzgado.

¿Y si el vendedor ya sabía algo?

La responsabilidad cambia muchísimo si el vendedor:  

• ya había dado partes al seguro,   
• tenía correos con la administración o la comunidad,   
• había sufrido goteras recurrentes en ese mismo punto,   
• o había repintado justo antes de vender para “dejar bonito” sin explicar el problema.

En esos casos, si no ha informado al comprador, el riesgo de una reclamación por vicios ocultos es muy alto ⚠️.

🔥 Calderas: el clásico conflicto después de la venta

Las calderas son otro punto de conflicto típico después de vender una vivienda. A veces se rompen por pura antigüedad… y a veces ya venían dando problemas antes de la venta.

¿Es lo mismo una caldera que una lavadora?

No, y la diferencia es importante:    

• La caldera forma parte de las instalaciones fijas de la vivienda (calefacción y agua caliente). normalmente se considera integrada en el inmueble a efectos de la compraventa.   
• La lavadora es un electrodoméstico mueble: se puede quitar, poner o sustituir sin afectar a la vivienda. 

Por eso:  

• una caldera defectuosa puede llegar a considerarse vicio oculto del inmueble,   
• una lavadora rota, salvo que se haya pactado algo muy concreto, normalmente no.

Escenarios típicos con calderas

Algunos casos que se ven con frecuencia:    

• La caldera se rompe a las dos semanas de comprar y el informe técnico indica que el fallo ya venía de antes → puede haber base para hablar de vicio oculto.   
• La caldera tiene 15–20 años y la avería se debe a la antigüedad → suele considerarse mala suerte, no responsabilidad del vendedor.   
• Hay apaños, puentes, reparaciones recientes no declaradas al comprador → el riesgo para el vendedor es mucho mayor.   
• El comprador no probó la calefacción ni el agua caliente y era evidente que no funcionaban → es difícil justificar que el defecto era “oculto”.

No hay una fórmula exacta: en temas de calderas y vicios ocultos manda el informe técnico 🧾.

📜 “Yo vendo el piso tal y como está” y “en la notaría no pone nada de la caldera”

Dos frases que escuchamos constantemente… y que no funcionan como muchos creen.

Aunque no haya contrato de arras y aunque la escritura no diga nada concreto sobre calderas, humedades o filtraciones:

• el régimen de vicios ocultos sigue vigente,   
• las expresiones del tipo “vista y conocida” o “cuerpo cierto” no eliminan automáticamente la responsabilidad,   
• los notarios no revisan instalaciones ni certifican el estado técnico de la vivienda: su función es documentar la transmisión jurídica, no hacer una inspección técnica de la casa.

Por eso, que en notaría no se mencione nada sobre la caldera o las humedades no significa que el vendedor esté blindado ante cualquier reclamación futura.

🛡️ Cómo puede protegerse un vendedor responsable

No se trata de ir “a la defensiva”, sino de vender bien, con cabeza y sin sustos después. Estas son algunas recomendaciones que damos a nuestros clientes vendedores en Inmonorte:

Revisa tu vivienda antes de ponerla a la venta

• Comprueba que la caldera enciende y funciona con normalidad (calefacción y agua caliente).   
• Revisa si hay manchas de humedad, desconchones en techos o paredes, techos “repintados” recientemente en zonas concretas.   
• Si has tenido averías recientes (fugas, goteras, bajantes, etc.), ten claro qué pasó y cómo se reparó.

Cuanta más información tengas antes de enseñar el piso, menos sorpresas habrá después 👍.

No maquilles un problema serio solo con pintura

Repintar una vivienda para mejorar su presentación es normal. Repintar para ocultar una humedad recurrente sin explicar nada al comprador es otra cosa.

Si vendes sabiendo que hay un problema de filtraciones o humedades y lo ocultas deliberadamente, el riesgo legal y económico en caso de reclamación por vicios ocultos es mucho mayor ⚠️.

Sé transparente con antecedentes

En Inmonorte recomendamos decir la verdad, aunque “quede feo” en un primer momento:

• “Hace dos años tuvimos una humedad en el techo del baño y el seguro la reparó.”   
• “La caldera tiene 18 años; funciona, pero es antigua.”   
• “En el trastero hubo una filtración desde la terraza de arriba y está pendiente de obra de la comunidad.”

Con esa información, es más fácil que el comprador entienda la situación y evitemos conflictos después.

Deja por escrito lo importante en el contrato de arras

Aunque la ley ya protege al comprador frente a vicios ocultos, es muy útil que en el contrato de arras se deje claro, por ejemplo:

• que las instalaciones fijas (agua, electricidad, calefacción, ACS) están en funcionamiento a día de hoy,   
• que, si la caldera es muy antigua, el comprador sabe que puede dar problemas por edad en el futuro,   
• que no hay humedades o filtraciones recurrentes conocidas por el vendedor, o que se detallan las que sí existen.

Esto tiene dos ventajas claras:  

• el vendedor toma conciencia de su responsabilidad desde el principio,   
• la inmobiliaria puede demostrar que ha informado bien a ambas partes.

Cuidado con las rebajas “para arreglar la humedad”

Cuando ya se ha detectado un problema, muchas veces la solución práctica es negociar una rebaja en el precio para cerrar la operación.

En esos casos, conviene dejar claro que esa rebaja no es solo “para pintar el techo”, sino que también compensa:    

• las molestias,   
• la incertidumbre sobre si volverá a salir el problema,   
• el tiempo en que la vivienda no se disfruta al 100 %.

Y algo muy importante: el vendedor no debería dar por hecho que el seguro del vecino o de la comunidad le va a devolver esa rebaja. A veces se consigue, pero otras muchas no. 

En algunos casos, si el defecto ya se había producido cuando el vendedor aún tenía vigente su seguro de hogar, puede intentarse dar parte aunque la póliza se haya dado de baja al vender la vivienda. La compañía valorará si el siniestro está cubierto en función de la fecha real del daño, de las condiciones de la póliza y de cuándo se ha comunicado, por lo que conviene revisar cada caso concreto con el seguro.

🧭 Si el problema aparece después de vender: pasos sensatos

Para el comprador    

• Documentar el problema cuanto antes (fotos, vídeos, fechas).   
• Avisar al vendedor de forma clara y educada.   
• Solicitar un informe técnico (del seguro o de un profesional independiente) que indique: 
  • el origen de la avería,       
  • si parece antigua o reciente,       
  • qué obras son necesarias.

  
  

Con ese informe en la mano será mucho más fácil valorar si tiene sentido hablar de vicios ocultos o no.

Para el vendedor   

• Evitar entrar en guerra desde el minuto uno con frases tipo “eso no es problema mío”.   
• Hablar con la comunidad, el vecino y los seguros para localizar el origen real del problema.   
• Si parece claro que el defecto ya existía, valorar con calma si compensa:      
  • colaborar en la reparación,       
  • o negociar una compensación razonable,       
  • en lugar de arriesgarse a un pleito largo y caro.

  
  

En la mayoría de los casos, una buena información previa y una actitud razonable por ambas partes evitan llegar a juicio 🤝.

🧱 Cómo trabajamos estos temas en Inmonorte

En Inmonorte llevamos más de diez años viendo humedades, calderas rebeldes, bajantes rotas, terrazas que filtran y otras sorpresas que aparecen justo cuando parecía que “estaba todo hecho”.

Nuestra forma de trabajar es sencilla:   

• Antes de salir al mercado, revisamos y preguntamos por todo lo que puede generar problemas después (instalaciones, humedades, comunidad, obras, etc.).   
• Ayudamos al vendedor a entender qué responsabilidad tiene realmente, ni más ni menos.   
• Explicamos al comprador qué está comprando de verdad y qué riesgos asume en función del estado y la antigüedad de la vivienda. 

Porque vender una vivienda no es solo encontrar un comprador y un precio: es hacerlo con tranquilidad jurídica para todos 🧩.

📚 Si estás pensando en vender, te puede ayudar también…

• Guía de venta Inmonorte: nuestro proceso paso a paso: para ver de forma clara cómo organizamos todo desde la primera visita hasta la firma en notaría.   
• ¿Qué gastos tiene el vendedor al vender un piso en Cantabria?: impuestos, notaría, certificado energético y otros costes que conviene tener controlados antes de poner precio.   
• Plusvalía municipal en Laredo: cuándo hay que presentarla: para entender bien plazos, quién paga y cómo evitar sustos con el Ayuntamiento.   
• ¿Cuánto vale mi vivienda en Laredo o la Costa Oriental?: cómo hacemos las valoraciones en Inmonorte y por qué no nos limitamos a “mirar Idealista”.

Si estás pensando en vender tu vivienda en Laredo o en la Costa Oriental de Cantabria y te preocupa qué puede pasar si luego aparecen problemas, en Inmonorte podemos revisar tu caso contigo y ayudarte a tomar una decisión informada.

❓ Preguntas frecuentes sobre vicios ocultos al vender vivienda

¿Cuánto tiempo hay para reclamar por vicios ocultos?

Generalmente, el comprador dispone de un plazo de 6 meses desde la entrega de la vivienda para ejercitar acciones por vicios ocultos. Es un plazo corto y estricto: si se deja pasar, normalmente ya no se puede acudir a la vía de los vicios ocultos, aunque puedan existir otras vías jurídicas en casos muy concretos.

Si la humedad viene del vecino de arriba, ¿me puede reclamar el comprador como vendedor?

Sí. Su contrato es contigo. Luego, tú podrás dirigirte al vecino, a la comunidad y a los seguros, pero de cara al comprador el problema aparece en la vivienda que te ha comprado a ti.

Si la caldera se rompe después de la compraventa, ¿siempre es vicio oculto? 

No siempre. Depende del informe técnico: si el fallo viene de un defecto previo, puede plantearse como vicio oculto; si es una avería propia de la antigüedad, normalmente se considera mala suerte.

¿Una lavadora rota es vicio oculto?

Normalmente no. La lavadora es un electrodoméstico mueble. Solo se podría discutir algo si se hubiera pactado expresamente que se entregaba con electrodomésticos en correcto funcionamiento y se demuestra que ya estaba averiada antes, pero no se trata como vicio oculto del inmueble.

En la escritura pone “vista y conocida”. ¿Eso me protege totalmente como vendedor?

No del todo. Esas frases son genéricas y no eliminan por sí solas la responsabilidad por vicios ocultos. Si aparece un defecto grave que ya existía y que no era visible para un comprador normal, el comprador puede intentar reclamar igualmente. 

He tenido humedades o problemas de caldera en el pasado. ¿Puedo vender igual?

Sí, pero lo recomendable es no ocultarlo: coméntalo con tu agente, aporta partes del seguro o facturas de reparación y deja que se explique bien al comprador. Muchas veces se puede vender igual, pero con la información por delante y, si hace falta, reflejándolo en el contrato de arras.

Si ya he dado de baja mi seguro de hogar al vender, ¿puedo dar parte después?

Depende del caso. Si el daño se produjo cuando la póliza todavía estaba en vigor (por ejemplo, una filtración que empezó antes de la venta) y se puede acreditar, en algunos casos la compañía puede valorar el siniestro aunque hoy la póliza esté dada de baja. Todo dependerá de la fecha real del daño, de lo que diga la póliza sobre plazos de comunicación y de la documentación que se aporte, por lo que siempre es recomendable consultar directamente con el seguro.

📝 Este artículo tiene un carácter informativo y no sustituye un asesoramiento jurídico individual. Cada caso de humedades, calderas o filtraciones es distinto y conviene revisar la documentación y el informe técnico con un profesional antes de tomar decisiones.