Arras penitenciales, confirmatorias y penales: guía fácil

2 de marzo de 2026

Pedro Casas Alonso

Te llega el momento de firmar arras y alguien suelta: “tranquilo, son arras penitenciales”.

Y tú piensas: “vale… ¿eso es bueno o es una trampa con corbata?”

En este artículo te lo explicamos como para entenderlo a la primera, con ejemplos y con algo clave: qué palabras deben aparecer en el contrato para que no haya lío después.

⚡ Resumen en 30 segundos (para ir sobre seguro)

✅ Penitenciales: hay “salida” pagando el peaje (pierde / devuelve el doble).

⚠️ Confirmatorias: no hay salida pagada; si fallas, es incumplimiento (y puede haber daños, resolución o exigencia de firma).

🧨 Penales: hay multa pactada, pero lo importante es quién elige (el que cumple o el que falla) y si además se puede exigir que se firme.

📌 Antes de nada: “arras” no es una palabra mágica

Las arras son una cantidad de dinero que se entrega al firmar un contrato privado de compraventa.

👉 Si estás comprando, aquí lo tienes explicado paso a paso en la Guía de compra de Inmonorte.

👉 Si estás vendiendo, aquí tienes cómo trabajamos y qué revisamos en la Guía de venta de Inmonorte.

Pero lo importante no es “si hay arras”. Lo importante es qué tipo de arras son, porque cambia totalmente lo que pasa si alguien se echa atrás.

Traducción humana: las arras pueden ser:

✅ Una salida pactada con precio (penitenciales).

⚠️ Un anticipo y, si fallas, estás incumpliendo (confirmatorias).

🧨 Una multa pactada por incumplir (penales), pero depende muchísimo de cómo esté escrito.

🧠 Ojo: “echarse atrás” no es lo mismo que “tener una causa pactada”

Este artículo habla del caso típico: alguien decide no seguir y no hay una causa pactada que lo justifique.

Si en el contrato se ha dejado por escrito una condición (por ejemplo, financiación en plazo, cancelación de cargas, autorización judicial, etc.), entonces no es lo mismo que “desistir porque sí”. Por eso es tan importante que el contrato lo deje claro.

💶 El ejemplo (con números, que es como se entiende)

🏠 Precio de la vivienda: 200.000 €

💰 Arras: 20.000 € (10%)

📅 Situación: una parte no quiere seguir y no hay una causa pactada que lo justifique

1) ✅ Arras penitenciales: “puerta de salida con peaje”

Las penitenciales son las más conocidas porque permiten desistir pagando un precio.

No es “incumplimiento clásico”. Es más bien: puedes salir, pero te cuesta dinero.

Qué pasa si se echa atrás el comprador: pierde los 20.000 €.

Qué pasa si se echa atrás el vendedor: devuelve el doble, 40.000 €.

🔍 Qué debes ver escrito para que sean penitenciales de verdad

Si esto no está claro, luego vienen las discusiones. Busca frases del estilo:

🧾 “Arras penitenciales”

🚪 “facultad de desistimiento / derecho a desistir”

⚖️ “conforme al art. 1454 del Código Civil”

💸 “si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada / si desiste el vendedor, devuelve el doble”

Idea clave: con penitenciales, normalmente el contrato está pensado para cerrar el tema con ese “peaje”.

Si alguien quería “obligar a firmar sí o sí”, este no suele ser el camino más cómodo.

2) ⚠️ Arras confirmatorias: “esto es un anticipo, no una salida”

Las confirmatorias son, básicamente, una señal o anticipo del precio.

Aquí no existe el “me voy pagando”. Si alguien se echa atrás, se considera incumplimiento.

¿Qué puede pasar si alguien incumple?

📌 La parte que sí cumple puede intentar exigir que se firme, o

🧾 puede resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios.

Importante: en confirmatorias no hay “doble” automático por defecto.

Y si se discuten daños, ya sabes: papeles, tiempos, discusiones… y en el peor caso, pleito.

💶 El ejemplo aplicado a confirmatorias (200.000 € / 20.000 €)

Con nuestro ejemplo, esos 20.000 € suelen funcionar como señal o anticipo del precio, no como “precio de salida”.

Si alguien no cumple, la otra parte puede buscar que se firme o romper y reclamar daños (según el caso y lo pactado).

¿Y los 20.000 €? No hay un “doble” automático: normalmente se tratan como señal/anticipo y pueden devolverse o compensarse en función de lo que se acuerde o se acredite.

🔍 Qué suele aparecer en un contrato si son confirmatorias

🧾 “arras confirmatorias” o “señal / anticipo del precio”

💶 “la cantidad entregada se imputará al precio”

⚖️ referencias a “incumplimiento”, “resolución” o “daños y perjuicios”

3) 🧨 Arras penales: “hay multa”, pero lo importante es quién manda

Las arras penales son una multa pactada si alguien incumple.

Y aquí está la clave para entenderlas sin ser abogado:

En las penales, lo importante no es la cifra… es: quién elige (¿el que cumple o el que falla?) y si además se puede obligar a firmar.

💶 El mismo ejemplo (para no perderse)

🏠 Precio: 200.000 €

💰 Entrega inicial: 20.000 €

🧾 En penales, esos 20.000 € pueden ser la pena… o parte de la pena… o un anticipo + pena. Depende de lo que diga el contrato.

3.1) 🚪 Penal liberatoria: “pago y me libro”

Qué significa: el que incumple puede decir “toma, pago la pena… y me voy”.

Con el ejemplo:

Si falla el comprador → pierde los 20.000 € y se acabó.

Si falla el vendedor → devuelve una cantidad pactada como pena (por ejemplo 40.000 € si se pactó “el doble”, u otra cifra si se pactó distinta).

Qué palabras buscar: “efecto liberatorio”, “quedará liberada”, “podrá desistir mediante el pago…”.

3.2) 🎯 Penal alternativa: elige la parte cumplidora (“cumples o pagas”)

Qué significa: aquí el que falla no decide. Decide el que sí cumple.

Con el ejemplo:

Si incumple el comprador → el vendedor puede decir: ✅ “quiero que firmes” o 💸 “rompo el contrato y me quedo la pena” (por ejemplo, los 20.000 €).

Si incumple el vendedor → el comprador puede decir: ✅ “quiero que me vendas” o 💸 “rompo y me pagas la pena” (por ejemplo, 40.000 € si se pactó el doble, u otra cifra pactada).

Qué palabras buscar: “a elección de la parte cumplidora”, “podrá optar entre exigir el cumplimiento o resolver…”.

3.3) 🔨 Penal acumulativa: “cumples y además pagas”

Qué significa: aunque al final se firme, hay una penalización por el retraso o por el incumplimiento parcial.

Se usa, por ejemplo, cuando una parte dice: “yo firmo, pero si te retrasas me estás causando un perjuicio”.

Con el ejemplo:

Se firma igualmente la compraventa, pero se paga una pena por retraso (ej.: 100 € por día de demora) o una pena fija (ej.: 3.000 € si se retrasa más de X días).

Los 20.000 € pueden ser solo la señal/anticipo… y la pena va aparte, o pueden incluir parte de la pena. Eso lo decide el contrato.

Qué palabras buscar: “pena acumulable al cumplimiento”, “penalización por demora”, “€ por día…”.

📌 Resumen fácil de penales (en una frase)

Liberatoria: pagando, te libras.

Alternativa: el que cumple elige: o firmas o pagas.

Acumulativa: firmas… y además pagas una penalización.

🧭 El “GPS” definitivo: 3 preguntas antes de firmar arras

Si quieres ir con seguridad (sin estudiar derecho), hazte estas 3 preguntas:

1️⃣ ¿Queremos una salida pactada? (Si sí, suele encajar penitenciales.)

2️⃣ ¿Queremos poder obligar a firmar si el otro falla? (Entonces confirmatorias o penales bien redactadas.)

3️⃣ Si alguien falla, ¿qué pasa exactamente con el dinero? (¿pierde? ¿doble? ¿pena? ¿daños?)

Si el contrato no responde claro a esas 3… no es que estés firmando a ciegas: es que estás firmando con los ojos cerrados y gafas de sol.

🚫 Errores típicos que vemos en la práctica (y que dan disgustos)

❌ No dejar claro el tipo de arras (o mezclar palabras: “penales” pero luego hablar de “desistimiento”).

❌ No definir bien plazo de escritura y si hay prórrogas.

❌ No pactar qué pasa si la hipoteca se retrasa (si depende de financiación, hay que dejarlo atado). (Si estás comprando y esto te preocupa, mira: ¿Te darán la hipoteca? Claves para comprar casa en Laredo).

❌ Firmar con prisas sin revisar lo básico (cargas, situación registral, etc.).

❓ Preguntas frecuentes

¿Siempre se da el 10% de arras?

No siempre. Es bastante habitual porque “duele lo suficiente” para que nadie juegue, pero puede pactarse otra cantidad.

¿Puedo firmar arras si todavía estoy pendiente de hipoteca?

Sí, pero lo sensato es dejarlo reflejado por escrito: qué plazo hay para la financiación y qué pasa si el banco no concede (para evitar que luego se llame “incumplimiento” a lo que era una condición pendiente). (Si estás comprando y quieres ir sobre seguro, aquí lo tienes: ¿Te darán la hipoteca? Claves para comprar casa en Laredo).

Si el vendedor se echa atrás, ¿siempre devuelve el doble?

Solo si son penitenciales (y está claro en el contrato). En otros tipos no hay “doble automático” por defecto.

¿Qué pasa si me retraso unos días en la escritura?

Depende del contrato: puede ser una simple prórroga pactada, o puede activar penalizaciones si se han escrito como tal. Por eso es importante que el contrato contemple retrasos razonables y cómo se gestionan.

¿Qué tipo de arras se recomienda más?

Depende del objetivo. Si queréis una salida clara y evitar guerras, las penitenciales suelen ser el “modo civilizado”.

Si alguien quiere máxima exigencia de cumplimiento, entonces hay que valorar confirmatorias o penales, pero redactadas con precisión.

✅ Cierre: si vas a firmar arras, firma entendiendo

Las arras no son un trámite: son el “botón” que decide qué pasa si algo se tuerce.

Si vas a comprar o vender en Laredo o en la Costa Oriental de Cantabria y quieres firmar con tranquilidad, en Inmonorte, inmobiliaria en Laredo, podemos revisar el borrador contigo para que sepas exactamente qué estás firmando.

👉 También puedes ampliar información aquí:

📘 Guía de compra de Inmonorte (paso a paso)

📗 Guía de venta de Inmonorte (cómo trabajamos y qué revisamos)