¿Cómo comprar una vivienda en Cantabria si no eres residente?

Cada vez más compradores extranjeros —y también españoles que residen en el extranjero— buscan adquirir una vivienda en la costa de Cantabria. Laredo y la Costa Oriental son destinos habituales, ya sea para disfrutar de una segunda residencia o como inversión.

Sin embargo, cuando no eres residente en España surgen muchas dudas: ¿Qué trámites necesito?, ¿Qué impuestos voy a pagar?, ¿Qué condiciones ofrecen los bancos?

👉 Aunque en este artículo usamos ejemplos locales de Laredo y Cantabria, el procedimiento es idéntico en toda España. Lo único que cambia entre comunidades son algunos detalles fiscales, como el tipo de ITP.

1️⃣ Requisitos previos: lo que hay que preparar antes de comprar

El primer paso para cualquier comprador no residente es obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero). Sin este documento no es posible firmar la escritura de compraventa ni inscribir la vivienda en el Registro. Incluso un español que vive fuera y no es residente fiscal en España deberá tramitar un NIE específico de no residente.

Junto al NIE, el banco exigirá la apertura de una cuenta bancaria en España. No basta con tener dinero en el extranjero: los impuestos y gastos deben abonarse desde una cuenta nacional, y si se pide hipoteca, las cuotas se cargarán en esa cuenta.

En Inmonorte solemos recomendar abrir la cuenta con antelación y transferir ya parte del dinero. Así se evitan bloqueos de última hora por controles de blanqueo, que pueden retrasar la escritura.

2️⃣ El proceso de compraventa: paso a paso

Una vez elegido el inmueble, lo habitual es firmar un contrato de arras. Con este contrato se reserva la vivienda y se fijan las condiciones básicas de la operación.

Posteriormente se acude a la notaría. Si el comprador no entiende español, será obligatorio que intervenga un intérprete jurado. Aquí se firma la escritura de compraventa, se paga el precio (normalmente mediante cheque bancario) y se reparten las llaves.

El último paso es la inscripción en el Registro de la Propiedad, que protege legalmente al comprador frente a terceros.

💡 Ejemplo en Laredo: un comprador francés que adquiere un apartamento en la playa sigue exactamente estos pasos: arras, notaría con intérprete y registro. Lo mismo se aplica en cualquier otra ciudad de España.

👉 Relacionado: ¿Cómo comprar una casa en Cantabria paso a paso?

3️⃣ Fiscalidad y gastos: lo que paga un no residente

Comprar vivienda en España supone asumir los mismos impuestos que un residente:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en viviendas de segunda mano.

• IVA + AJD en viviendas de obra nueva.

• Gastos notariales y registrales.

A estos costes iniciales hay que añadir un impuesto anual: el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Aunque la vivienda no se alquile, Hacienda exige declarar una imputación de rentas. Este es un punto que muchos compradores extranjeros desconocen y que conviene explicar desde el principio.

👉 En Cantabria, como en todas las comunidades, cada autonomía fija su tipo de ITP. Aquí te explicamos cómo pagar menos ITP en Cantabria.

4️⃣ Hipoteca para no residentes: condiciones más exigentes

Los bancos españoles sí conceden hipotecas a no residentes, pero con condiciones más duras que a quienes viven aquí:

• Normalmente financian como máximo el 70 % del precio o tasación. Algunos bancos más conservadores se quedan en el 60 %.

• El plazo suele limitarse a 15–20 años, frente a los 30 habituales de un residente.

• El tipo de interés es más alto, ya que el banco no puede embargar fácilmente ingresos o bienes en el extranjero.

💡 Ejemplo práctico en Cantabria: un piso de 200.000 € en Laredo → el banco presta como máximo 140.000 € a 15 años. La cuota resultante puede rondar los 800 €/mes, bastante más que los ~570 € de un residente a 30 años.

En nuestra oficina lo vemos a menudo: compradores que llegan pensando en financiar el 80 % se sorprenden al descubrir que necesitan aportar entre un 35 % y un 40 % del total entre entrada e impuestos.

👉 Relacionado: ¿Te darán la hipoteca? Claves para comprar casa en Laredo

5️⃣ Aspectos prácticos que conviene tener en cuenta

Además de la parte legal y fiscal, hay consideraciones prácticas que en Inmonorte siempre recordamos:

• Abrir la cuenta bancaria con tiempo y transferir los fondos antes de la firma. Así el banco ya ha validado el origen del dinero.

• Contratar un seguro de hogar: es obligatorio si se pide hipoteca y recomendable siempre.

• Otorgar un poder notarial si el comprador no puede viajar. Este poder puede hacerse en España o en el país de origen, siempre que se legalice con la Apostilla de La Haya.

6️⃣ Diferencias clave con un residente

El procedimiento de compra (notario, arras, registro) es idéntico para residentes y no residentes. Las diferencias aparecen en:

• La fiscalidad posterior: un residente tributa por IRPF, un no residente por IRNR.

• La financiación: menor importe y plazos más cortos.

• La documentación: en muchos casos será necesaria traducción jurada o intérprete en notaría.

📌 Caso real: NIE temporal y problemas con la hipoteca

En Inmonorte nos encontramos con una familia ucraniana que tenía un NIE vinculado a protección temporal (por la guerra). Con ese NIE pudieron comprar al contado, pero el banco les denegó la hipoteca al considerarlo un documento “inestable”.

👉 Este tipo de situaciones son más comunes de lo que parece y conviene advertirlas al cliente antes de iniciar el proceso.

❓ Preguntas frecuentes

❓ ¿Necesito NIE aunque sea español?
👉 Sí. Si vives en el extranjero y no eres residente fiscal en España, necesitarás NIE igualmente.

❓ ¿Qué pasa si solo tengo un NIE temporal (ej. protección temporal por guerra)?
👉 Para comprar vivienda es válido, pero la mayoría de bancos no conceden hipoteca con ese tipo de NIE.

❓ ¿Me darán hipoteca como no residente?
👉 Sí, pero con un máximo del 70 % de financiación, plazos más cortos y tipos más altos.

❓ ¿Tengo que declarar impuestos aunque no alquile la casa?
👉 Sí. Todo no residente con vivienda en España debe presentar el IRNR cada año.

✅ Resumen rápido para compradores no residentes

• 🆔 Tramitar el NIE.

• 🏦 Abrir cuenta bancaria en España y transferir fondos con tiempo.

• 📑 Firmar arras, escritura en notaría e inscribir en el Registro.

• 💰 Pagar ITP o IVA + AJD + IRNR anual.

• 📉 Hipoteca: hasta 70 %, plazos más cortos y tipos más altos.

• 📜 Considerar poder notarial e intérprete jurado si es necesario.

🚀 Conclusión

El proceso para comprar vivienda en España siendo no residente es claro: NIE, cuenta, arras, notaría y registro. Los gastos e impuestos son los mismos en toda España, con pequeñas diferencias autonómicas en el ITP.

En Inmonorte acompañamos a compradores no residentes en Laredo y la Costa Oriental de Cantabria, resolviendo cada trámite y anticipando posibles problemas.
👉 Si quieres comprar desde fuera, te ayudamos desde el primer paso hasta la entrega de llaves.

Consulta nuestra Guía de Compra aquí.