Plusvalía, 3 % y modelo 030: claves al vender desde fuera

Vender una vivienda cuando el propietario no reside fiscalmente en España suele mezclar dos mundos: lo que mira el Ayuntamiento (plusvalía) y lo que mira Hacienda (IRNR y retenciones). Cuando se confunden, surgen cartas meses después, dudas con la notaría o sorpresas para el comprador. En esta guía aclaramos, sin tecnicismos, qué mira cada Administración, qué significa el “sustituto del contribuyente” y por qué la retención del 3 % no “paga” la plusvalía. Para entender nuestro proceso completo, revisa la Guía de venta Inmonorte y, si compras, nuestra Guía de compra Inmonorte.

Con esa base, verás por qué conviene dejar estos puntos cerrados antes de firmar y cómo evitar sobresaltos.

Nos llamó una propietaria desde Toledo. Habían heredado una vivienda y, meses después, la vendieron. En la mesa se mezclaban conceptos como la plusvalía municipal, la retención del 3 %, “modelos para Hacienda” e incluso un modelo 030 que, en su caso, no aportaba nada porque ya recibía notificaciones de la AEAT desde la herencia. Nada de esto es raro: sucede cuando se tratan como una sola cosa dos impuestos distintos que conviven en la misma firma.

Este texto no es una guía de trámites. Está pensado para que, en tres minutos, tengas claro qué entra de verdad en juego cuando vende alguien que no reside fiscalmente en España y por qué conviene no mezclarlo. Con esa claridad, cada profesional hace su parte sin sobresaltos después.

Dos impuestos, dos miradas

En estas ventas se cruzan dos Administraciones con lógicas diferentes. Por un lado está la plusvalía municipal (IIVTNU), que pertenece al Ayuntamiento y observa el incremento del valor del suelo urbano entre la compra y la venta. Por otro, la ganancia patrimonial de no residentes (IRNR), que es estatal (AEAT) y se centra en si el vendedor ha tenido ganancia con la transmisión.

La confusión más habitual nace aquí: creer que porque se ha atendido lo que mira Hacienda ya queda cubierta la plusvalía, o a la inversa. No es así. Son carriles paralelos. Puedes hacer bien uno y, aun así, recibir una carta del otro meses después.

El papel del comprador cuando el vendedor no reside

La ley prevé que, si quien vende no es residente fiscal en España, el comprador pueda actuar como sustituto del contribuyente ante el Ayuntamiento en materia de plusvalía. Traducido a la vida real: si la operación no deja bien resuelto este punto, el Ayuntamiento puede dirigirse al comprador para reclamar el impuesto municipal, con el consiguiente recargo. Es algo que las notarías conocen, pero conviene entenderlo —no solo “firmarlo”—, porque el riesgo práctico lo asume quien compra.

En paralelo, en el carril estatal aparece la famosa retención del 3 % del precio. No es “una plusvalía encubierta”, ni la compensa. Es otro mundo: una medida del IRNR ligada a la ganancia del vendedor no residente. Creer que ese 3 % “lo arregla todo” es la vía más rápida a los malentendidos.

Idea clave: atender Hacienda no cubre Ayuntamiento. Y atender Ayuntamiento no cubre Hacienda.

El caso Toledo y el 030

En la llamada desde Toledo salió varias veces el modelo 030. Conviene decirlo con claridad: el 030 no es un impuesto. Es un formulario censal para dar de alta o actualizar datos identificativos en la AEAT. Puede tener sentido si esos datos no constan o están desactualizados. Pero no sustituye ninguna obligación municipal o estatal de la compraventa.

En este caso, al venir de herencia, la propietaria ya recibía notificaciones de Hacienda. Es decir, el censo estaba operativo. Pedir un 030 “por si acaso” no cambiaba nada y generaba ruido. El problema no era “falta de 030”; el problema era mezclar carriles.

Modelos y conceptos: quién es quién (sin procedimientos)

Nota: el modelo 030 es censal/identificativo (AEAT). No liquida impuestos ni municipales ni estatales.

“Que la plusvalía la pague la compradora”

El pacto entre partes es legítimo, pero no altera la naturaleza del impuesto. El Ayuntamiento mirará si el vendedor es no residente y, en su caso, podrá exigir al comprador como sustituto. El acuerdo privado no convierte un riesgo objetivo en un asunto resuelto. Por eso insistimos en entender de qué habla cada administración y qué consecuencias reales tiene para cada firmante.

Lo que conviene llevar claro (sin listas ni tecnicismos)

 

• 🏛️ La plusvalía es municipal y puede terminar en el comprador si el vendedor no reside y nadie ha encajado su papel. Amplía: plusvalía municipal en Laredo.
• 💶 La retención del 3 % es estatal y se relaciona con la ganancia del vendedor no residente; no “paga la plusvalía”.
• 🪪 Tener NIE no convierte a nadie en residente fiscal: eso depende de días de estancia y del centro de intereses.
• 📮 El 030 es censo. Si ya recibes notificaciones de la AEAT, no arregla nada de la compraventa.

Preguntas que nos hacen a menudo (FAQ) 🙋‍♀️🙋‍♂️

¿Puede llegar una plusvalía al comprador meses después?

Sí, cuando el vendedor es no residente y no se define bien el sustituto del contribuyente. El Ayuntamiento puede dirigirse al comprador.

¿La retención del 3 % cubre la plusvalía?

No. El 3 % es del IRNR (Hacienda). La plusvalía es municipal y va por carril aparte.

¿Basta con pactar “que la pague la compradora”?

No. El pacto privado no evita la responsabilidad objetiva si no está bien encajado el sustituto.

¿Necesito un 030 si ya recibo cartas de Hacienda?

En principio, no. El 030 es censal; no sustituye ni 211/210 ni obligaciones municipales.

Cierre

Cuando no se confunden los carriles, la venta es simple: el Ayuntamiento mira su impuesto; Hacienda, el suyo. Lo que genera tranquilidad no es añadir trámites, sino llamar a cada cosa por su nombre y dejar constancia de las responsabilidades de cada parte.

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