¿Quién paga la plusvalía si el vendedor vive fuera de España?

😰 El caso real de un comprador que se enteró demasiado tarde

En nuestra oficina de Inmonorte, en pleno centro de Laredo, recibimos hace unos días la llamada de un señor que había encontrado en Google uno de nuestros artículos sobre la plusvalía municipal. Estaba preocupado porque acababa de recibir una carta del Ayuntamiento en la que le reclamaban el pago completo del impuesto, a pesar de que él pensaba que eso lo tenía que pagar el vendedor.

Nos explicó su situación y revisamos con él la escritura. Ahí figuraba que actuaba como “sustituto del contribuyente”, una fórmula legal que se aplica cuando el vendedor no reside en España. Nadie le informó claramente de esto al firmar, y como no se retuvo el importe de la plusvalía, ahora le toca asumirlo todo.

👉 Este comprador no hizo la operación con Inmonorte, pero su historia es un ejemplo perfecto de por qué siempre advertimos este riesgo y lo prevenimos en nuestros contratos.

A continuación, te explicamos cómo funciona este tema y cómo puedes evitar sustos parecidos.

📟 ¿Qué es la plusvalía municipal y quién debe pagarla normalmente?

🔹 Es un impuesto local que cobra el Ayuntamiento por el aumento del valor del suelo urbano entre la compra y la venta.
🔹 Lo paga el vendedor por ley, y suele gestionarse al firmar la escritura.
🔹 Pero hay una excepción importante...

🌍 ¡Y si el vendedor no vive en España? El comprador puede tener que pagar

Según el artículo 106.2 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (TRLRHL), cuando el vendedor es no residente fiscal en España, el comprador se convierte en “sustituto del contribuyente”.

🔹 Esto significa que el Ayuntamiento puede exigirle directamente al comprador el pago del impuesto.
🔹 Y si no se retuvo esa cantidad en el momento de la compraventa, nadie se la devolverá luego.
🔹 Tener NIE no significa ser residente fiscal. Se puede tener NIE español y tributar en Francia, Alemania o cualquier otro país.

⚠️ Riesgos reales para el comprador: liquidaciones de hasta 15.000 €

Cuando no se comprueba correctamente la residencia fiscal del vendedor:

🚨 El comprador recibe una carta del Ayuntamiento meses después.
🚨 Le reclaman la plusvalía completa, con recargo.
🚨 No puede reclamar al vendedor si no estaba pactado ni retenido.
🚨 Si el vendedor vive en el extranjero, ni siquiera es fácil localizarlo.

🛑 Reclamar a alguien que vive en otro país no es nada fácil.
Aunque consigas una resolución favorable, ejecutar una deuda en el extranjero implica tiempo, coste y, en muchos casos, contratar abogados locales. En la práctica, si no lo preparas bien en el momento de la compraventa… ese dinero está perdido.

👉 También te puede interesar nuestra guía para vender tu casa desde otra ciudad.

🛡️ Qué protocolo aplicamos en Inmonorte para evitar este problema

Para proteger tanto a compradores como a vendedores, en Inmonorte seguimos estos pasos:

📅 Comprobamos si el vendedor es residente fiscal en España.
🔢 Si hay duda, pedimos el certificado de residencia fiscal.
🔐 Añadimos una cláusula específica en el contrato y en la escritura.
💳 Si procede, retenemos el importe estimado de la plusvalía al firmar.
🚬 Informamos claramente al comprador antes de cerrar la operación.

🌟 En Inmonorte nunca hemos tenido sorpresas con este tema, porque lo dejamos todo preparado de antemano. Esa es la diferencia de contar con una agencia que cuida cada detalle legal.

📄 La cláusula que recomendamos incluir

Esta es la fórmula que usamos en operaciones con vendedores no residentes:

“El comprador actuará como sustituto del contribuyente conforme al artículo 106.2 del TRLRHL, y retendrá del precio de compraventa el importe estimado de la plusvalía municipal, comprometiéndose a ingresarlo en el Ayuntamiento correspondiente.”

💡 Esto evita problemas legales y asegura que el impuesto se paga correctamente.

❓ Preguntas frecuentes

💪 ¿Esto también aplica si compro una vivienda en Laredo?
👉 Sí. La plusvalía municipal es un impuesto local que aplica en Laredo y en cualquier municipio. Por eso es importante saber quién debe pagarla, sobre todo si el vendedor no vive en España.

🤔 ¿Qué se considera “no residente” a efectos fiscales?
👉 Toda persona que no reside más de 183 días al año en España, o cuyo centro de intereses está en otro país.

🚫 ¿Tener NIE significa que eres residente fiscal?
👉 No. El NIE es solo un número de identificación. Lo que cuenta es tu residencia fiscal.

💼 ¿Qué pasa si no se retiene la plusvalía y el vendedor no la paga?
👉 El Ayuntamiento puede reclamar el impuesto al comprador, junto con intereses y recargo.

📆 ¿Cómo saber si el vendedor es no residente fiscal?
👉 Solicitando su certificado de residencia fiscal del año actual (emitido por Hacienda).

👉 Aquí puedes ver qué impuestos paga un vendedor en España.

💥 Confía en quien te advierte antes, no en quien lo arregla después

La historia de este comprador no es un caso aislado. Ocurre más de lo que imaginas, especialmente cuando se compra a distancia o se confía en que "todo estará bien".

En Inmonorte, agencia inmobiliaria de referencia en Laredo y la Costa Oriental de Cantabria, llevamos más de 30 años anticipándonos a este tipo de errores. Porque sabemos que el verdadero servicio no es vender una casa, sino proteger a quien la compra. Por eso revisamos cada detalle, preguntamos lo que otros no preguntan y dejamos todo preparado para que nada falle.

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