¿Puedo vender mi piso con hipoteca? Lo que debes saber

15 de julio de 2025

Pedro Casas Alonso

Vender una vivienda con hipoteca no solo es posible, sino que es algo que gestionamos a diario en Inmonorte. Lo importante es saber en qué situación está tu hipoteca y actuar con previsión para evitar sorpresas. Vamos a explicarlo paso a paso.

🏠 Hipoteca ya pagada, pero aún inscrita

Es más habitual de lo que parece: propietarios que terminaron de pagar hace años, pero nunca cancelaron la hipoteca en el Registro. Creen que ya está todo hecho, pero a nivel legal la carga hipotecaria sigue apareciendo, y eso puede bloquear la venta si no se resuelve.

Incluso hemos visto compradores que se han echado atrás a última hora al ver una carga inscrita que en realidad ya no existía. Por eso es clave comprobar la nota simple registral y actuar con tiempo.

✔️ Si tienes la escritura de cancelación y el banco sigue existiendo, el proceso es fácil: se presenta ante notario y se tramita la inscripción.
✔️ Si el banco ya no opera, hay que localizar la entidad sucesora. Nosotros lo hacemos a menudo y sabemos por dónde tirar.
✔️ Si han pasado más de 20 años desde la fecha de vencimiento, podría cancelarse por caducidad. Esto es muy útil cuando no hay papeles ni banco, pero requiere trámites específicos que no todo el mundo conoce.

En Inmonorte te ayudamos a detectar estos casos, incluso si no tienes documentación. A veces basta con localizar la fecha del préstamo original para gestionarlo directamente en el Registro. También hemos visto propietarios que, por no cancelar, vieron frenada la firma en notaría y perdieron al comprador.

💳 Hipoteca aún pendiente de pago

Es el caso más habitual hoy en día. Tienes una hipoteca viva y quieres vender. ¿Se puede? ✔️ Sí, se puede.

En notaría, parte del dinero de la venta se destina a cancelar la deuda con el banco. El resto se entrega al vendedor.

✔️ El banco debe emitir un certificado de deuda pendiente.
✔️ Ese certificado se entrega al notario y se refleja en la escritura.
✔️ El comprador entrega un cheque al banco (o se hace transferencia), y otro al vendedor.

⚠️ Importante: aunque la deuda se pague ese día, la carga sigue inscrita hasta que se tramite su cancelación registral. Por eso:

✔️ El notario deja reflejada una provisión de fondos (o retención) para garantizar que el levantamiento se hará correctamente.
✔️ Este importe suele rondar entre 600 y 1.200 € según los casos.

Hemos visto casos en los que la provisión no se contempló y hubo que parar la firma o renegociar pagos. Por eso nosotros lo explicamos desde el primer momento para evitar disgustos el día de la escritura.

❌ Hipotecas con bancos que ya no existen

Hay casos en los que el banco que otorgó la hipoteca ha desaparecido o ha sido absorbido (como Caja Cantabria, Banco Pastor, etc.). Si no se ha cancelado, la carga sigue constando y puede bloquear la operación.

En Inmonorte ya nos ha pasado varias veces. Sabemos localizar la entidad que asumió los derechos y gestionamos la documentación para dejarlo todo preparado antes de que aparezca el comprador. Si no se hace a tiempo, puede que el comprador pierda la confianza… o simplemente desaparezca.

📆 Hipotecas vencidas por caducidad

En ocasiones, la hipoteca se firmó hace décadas, ya no existe ni banco ni documentación, pero sigue inscrita. Si han pasado más de 20 años desde la fecha de vencimiento que figura en la escritura, y no se ha reclamado deuda alguna, se puede cancelar por caducidad.

Este procedimiento no es automático y no todas las notarías lo tramitan igual. En Inmonorte hemos coordinado cancelaciones por caducidad con distintos registros de Cantabria, y sabemos cómo prepararlo sin retrasos ni rechazos. Dejarlo en manos inexpertas puede significar meses de espera o incluso una negativa registral.

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🧭 En resumen

Puedes vender tu piso aunque tenga hipoteca, pero no es automático ni inmediato. Cada caso tiene sus matices y hay riesgos reales que pueden bloquear una operación si no se actúa con previsión.

En Inmonorte lo vemos cada semana, y por eso te ayudamos desde el primer día a:

✔️ Revisar cargas
✔️ Coordinar con el banco
✔️ Solicitar certificados
✔️ Cancelar registralmente
✔️ Preparar todo para que el día de la firma sea un trámite, no una pesadilla

Cuanto antes lo sepas, más tranquilo vas a llegar.