¿Se puede alquilar una lonja como vivienda en Cantabria?

Esta semana nos escribió un lector del blog con una duda muy habitual en zonas costeras como Laredo: tiene una lonja reformada como vivienda, equipada con cocina y baño, y quería alquilarla en plataformas turísticas como Airbnb. Pero el local no tiene cédula de habitabilidad.
¿Puede alquilarlo legalmente? ¿Se puede registrar como alquiler vacacional?

Esta es una situación que nos encontramos más de lo que parece en Inmonorte, y aunque parezca sencilla, tiene implicaciones legales importantes que muchos propietarios desconocen.

📄 ¿Qué es la cédula de habitabilidad y por qué ya no se exige en Cantabria?

• 📆 Hasta noviembre de 2024, era un documento obligatorio para acreditar que una vivienda cumplía las condiciones mínimas para ser habitada legalmente.

• 🔌 Era necesaria para vender, alquilar o contratar suministros como luz y agua (para uso residencial).

• 🔁 Caducaba con cada cambio de uso, titularidad o arrendamiento.

🧾 Desde la aprobación del Decreto 91/2024, la cédula ha sido eliminada como trámite. En su lugar, se exige un certificado técnico de habitabilidad, firmado por un arquitecto o arquitecto técnico, y vinculado a la licencia de primera ocupación o al certificado final de obra.

👉 En resumen: hoy, la forma legal de acreditar la habitabilidad en Cantabria es disponer de una licencia de primera ocupación y un certificado técnico actualizado.

🏛️ ¿Qué es la licencia de primera ocupación y cuándo se necesita?

La licencia de primera ocupación es un documento municipal que certifica que una obra (nueva, rehabilitada o con cambio de uso) se ha ejecutado conforme al proyecto aprobado y cumple con el Código Técnico de la Edificación.

🔑 Es imprescindible si quieres:

• 💡 Dar de alta luz, agua o gas como vivienda nueva.

• 🏖️ Registrar la vivienda como alquiler turístico (como te explicamos en este artículo sobre registro obligatorio para alquiler vacacional en Cantabria).

• 🧱 Justificar que una reforma ha sido legal y habilita el uso residencial.

🧓 ¿Y si mi vivienda no tiene licencia de primera ocupación porque es antigua?

En Cantabria, muchas viviendas de hace 20, 30 o incluso 50 años no tienen una licencia de primera ocupación documentada, pero ya han sido habitadas legalmente.

✔️ En estos casos, no es necesario solicitarla si:

• 📜 Tienes escritura de propiedad,

• 🗂️ Dispones de nota simple actualizada donde consta como vivienda,

• 🏡 Está inscrita en Catastro como uso residencial,

• 🛠️ No se ha hecho una reforma integral ni cambio de uso reciente.

Esta situación se considera de segunda ocupación, y es válida para alquilar o vender la vivienda, siempre que no se exija un trámite especial (como el registro turístico, que puede requerir certificado técnico actual).

🚫 ¿Se puede alquilar una lonja como vivienda si no tiene habitabilidad?

No. Aunque esté reformada con aspecto de vivienda, una lonja sin cambio de uso aprobado sigue siendo un local o garaje.

❌ Esto implica que:

• 📉 No puede registrarse como alquiler turístico.

• 📃 Cualquier contrato de alquiler residencial puede considerarse nulo.

• ⚖️ Te expones a sanciones o reclamaciones del inquilino.

• 🧯 El seguro puede no cubrir daños si ocurre un siniestro y se detecta un uso no declarado.

👉 Si buscas alternativas legales de alquiler temporal, puedes leer también nuestro artículo sobre cuánto puede durar un alquiler temporal en Cantabria.

🏨 ¿Y si solo quiero registrarla en Airbnb o Booking?

Para inscribir una vivienda como alquiler de uso turístico en Cantabria, es imprescindible que tenga uso residencial legalmente reconocido y cumpla con las condiciones de habitabilidad.

• 📋 Que esté inscrita como vivienda en el Registro y Catastro,

• 🛠️ Que se pueda justificar su condición de inmueble habitable (ya sea por antigüedad, certificado técnico o licencia de primera ocupación en casos de obra nueva o cambio de uso).

🛑 Por tanto, una lonja, trastero o garaje reformado sin cambio oficial de uso no puede registrarse legalmente como vivienda turística.

🛠️ ¿Es posible convertir una lonja en vivienda en Laredo?

Sí, pero no siempre. El PGOU de Laredo permite el cambio de uso si se cumplen todos los requisitos técnicos y urbanísticos.

✅ Requisitos para el cambio de uso en Laredo

🟩 Condiciones mínimas que debe cumplir el local:

• 🏘️ El uso residencial debe estar permitido en la zona, según la clave urbanística correspondiente.

• 📏 Superficie útil mínima de entre 38 y 40 m², en función de la normativa aplicable.

• 🌤️ Ventilación e iluminación natural directa en las estancias habitables (salón, dormitorios y cocina).

• 📐 Altura libre mínima de 2,5 metros en las estancias principales.

• 🪟 Fachada a vía pública o espacio exterior que permita la entrada de luz natural.

• 🛋️ Distribución funcional con salón, cocina, dormitorio y baño.
  👉 Se permite cocina americana integrada en el salón.
  🚫 El baño puede ser interior si dispone de ventilación forzada.

🟦 Trámites necesarios para legalizar el cambio de uso:

• 🧱 Licencia de obra, si se van a realizar reformas interiores o instalaciones nuevas.

• 🏢 Licencia urbanística de cambio de uso, específica para convertir el local en vivienda.

• 📑 Proyecto visado por técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico).

• 📚 Cumplimiento del CTE (Código Técnico de la Edificación): aislamiento térmico y acústico, seguridad estructural, accesibilidad, etc.

• 🏘️ Autorización o comunicación a la comunidad de propietarios, si el cambio afecta a elementos comunes (fachada, ventilación, instalaciones).

❌ Casos en los que no se permite el cambio de uso:

• 🚫 Locales sin fachada directa a la calle o sin iluminación natural suficiente.

• 🏭 Inmuebles ubicados en zonas calificadas exclusivamente como industrial, terciaria o dotacional.

• ⚠️ Edificios fuera de ordenación o con infracciones urbanísticas sin subsanar.

🧭 ¿Qué recomienda Inmonorte si tienes un local sin habitabilidad?

Desde nuestra experiencia en Laredo, si tienes un local o bajo que has reformado como vivienda, no te recomendamos alquilarlo sin legalizarlo antes. A corto plazo puede parecer rentable, pero los riesgos legales y económicos son demasiado altos.

📅 Si estás valorando venderlo y necesitas valorar impuestos o costes, te puede interesar también nuestro artículo sobre ITP en Cantabria 2025: cómo pagar menos al comprar vivienda o cuándo hay que presentar la plusvalía municipal en Laredo.

📩 Si tienes dudas sobre tu caso, en Inmonorte te ayudamos a:

• 🔍 Revisar si el cambio de uso es viable según el PGOU,

• 🛠️ Poner en contacto con técnicos para valorar el proyecto,

• 💡 Estudiar si es más interesante venderlo como local o intentar su transformación.

📋 Preguntas frecuentes (FAQ)

❓ ¿Puedo alquilar mi local en Airbnb si está reformado como vivienda?
❌ No, si no tiene habitabilidad legal. No podrás registrarlo ni cumplir con la normativa turística de Cantabria.

❓ ¿Qué pasa si alquilo una lonja como vivienda sin cédula?
📉 Te expones a sanciones, nulidad del contrato, problemas con el seguro y reclamaciones legales si hay incidentes.

❓ ¿Cuánto cuesta cambiar un local a vivienda?
💶 Depende del local, el proyecto técnico y los requisitos. El coste puede variar entre 5.000 € y 25.000 € o más, según el caso.

❓ ¿Se puede vender una lonja como vivienda si ya está reformada?
🏷️ Solo si tiene habitabilidad legal. Si no, seguirá siendo un local a todos los efectos, aunque esté acondicionado como vivienda.

🚀 Cierre

En Inmonorte no solo vendemos viviendas: ayudamos a propietarios a entender la legalidad de sus inmuebles, incluso en casos complejos como lonjas o trasteros reformados.
📩 Si tienes dudas sobre tu caso, consúltanos y te diremos qué se puede hacer.