¿Se puede vender una casa heredada en Cantabria antes de aceptar la herencia?

¿Has heredado una vivienda en Cantabria y estás pensando en venderla? Muchos propietarios se ven en esta situación sin tener claro si pueden avanzar con la venta antes de terminar todos los trámites de herencia.

La respuesta es: sí se puede preparar la venta, incluso antes de aceptar la herencia formalmente, pero con precauciones muy importantes. En este artículo te explicamos cómo organizar bien los tiempos, qué errores evitar y cómo gestionar estos casos con seguridad.

🧾 Si aún estás en la fase inicial de trámites, te puede interesar esta guía paso a paso sobre lo que hay que completar para vender legalmente una vivienda heredada:
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🪪 1. Primeros documentos: certificado de defunción, últimas voluntades y testamento

Para iniciar cualquier trámite, necesitarás:

✅ Certificado de defunción (se solicita en el Registro Civil)
✅ Certificado de últimas voluntades
✅ Testamento (si existe) o iniciar declaración de herederos si no lo hay

Con estos documentos ya se puede pedir cita en notaría para preparar la aceptación de herencia. Pero aún no sois propietarios registrales.

👨‍👩‍👦 2. Identificar bien a todos los herederos y confirmar que hay voluntad de venta

Aquí empiezan muchas de las complicaciones reales.

✅ Asegúrate de que todos los herederos están informados y quieren vender
✅ Si uno no está de acuerdo o ni siquiera responde, no se podrá avanzar
✅ En Inmonorte solemos crear un grupo de WhatsApp con todos los herederos para evitar malentendidos y facilitar decisiones conjuntas

💬 Consejo real: No empieces a trabajar con un solo heredero. Nos ha pasado que, tras semanas de trabajo, uno de ellos decide quedarse con el piso y bloquea la venta. Por eso, antes de nada, recomendamos que todos firmen la nota de encargo.

🖊️ 3. Firma de la nota de encargo: un paso imprescindible

La firma de la nota de encargo es la garantía de que se puede actuar con seguridad.

✅ Todos los herederos deben firmar el documento
✅ Se establece el precio de salida
✅ Se indica expresamente que se autoriza la comercialización

⚠️ Hemos tenido casos en los que, tras aceptar una oferta, uno de los herederos dice que se queda el piso por ese precio. Es muy incómodo y daña la imagen ante el comprador. Por eso dejamos constancia de que la firma implica un compromiso externo, no un tanteo interno.

📢 4. ¿Cuándo se puede empezar a publicitar la vivienda?

Una vez firmada la nota de encargo, ya se puede poner el piso en venta, incluso si aún no se ha aceptado la herencia.

✅ Se puede publicar en portales, escaparate, redes sociales y web
✅ Se puede mostrar a compradores y recoger ofertas
🚫 Lo único que no se puede firmar todavía es un contrato de arras o escritura

💡 Idea útil: Si se recibe una oferta seria, se puede realizar una reserva gestionada por la inmobiliaria, que comprometa a ambas partes sin firmar aún entre comprador y herederos.

✅ Es una fórmula legal y práctica mientras se termina la aceptación de herencia
✅ La inmobiliaria actúa como nexo y custodia, ofreciendo seguridad a ambas partes
✅ Se acuerda un plazo razonable para formalizar el contrato de arras una vez inscritos los herederos

⚖️ Esta reserva no vincula jurídicamente entre comprador y herederos, pero sí sirve para fijar condiciones claras y evitar que ninguna parte se retire sin motivo. Muy útil para no perder operaciones mientras se inscribe la herencia.

🧾 5. Escritura de aceptación de herencia: el paso clave

Con la escritura de aceptación de herencia, los herederos ya pueden demostrar su condición de propietarios, pero aún no pueden firmar la escritura de compraventa hasta que no esté inscrita la propiedad en el Registro de la Propiedad.

✅ Ya se pueden firmar arras con el comprador sin problema
🚫 No se puede firmar la escritura de compraventa hasta que figure a nombre de los herederos en el Registro
✅ Se pueden adelantar otros trámites: certificado energético, nota simple, plusvalía municipal…

💡 Recomendación: inicia cuanto antes la inscripción para no perder al comprador por demoras.

💸 6. Impuestos que pueden afectar a los herederos al vender

Cuando se vende una vivienda heredada en Cantabria, pueden surgir varios impuestos:

🟩 Impuesto de Sucesiones (habitualmente ya pagado con la herencia)
🟩 Plusvalía municipal por la venta (a cargo del vendedor)
🟩 IRPF por ganancia patrimonial (si se vende por más de lo declarado en la herencia)

📎 Puedes ampliar esta información en estos artículos:

➡️ ¿Qué gastos tiene el vendedor al vender un piso en Cantabria?
➡️ Plusvalía municipal en Laredo: cuándo hay que presentarla
➡️ ¿Quién paga la plusvalía si el vendedor vive fuera de España?

🌍 7. ¿Y si uno o varios herederos viven fuera?

Es muy habitual. En Inmonorte gestionamos todo el proceso para herederos no residentes:

✅ Coordinación notarial
✅ Firma mediante poder notarial
✅ Gestión de suministros y certificados
✅ Tramitación sin necesidad de que viajes

📎 Más información en:
➡️ ¿Tienes un piso en Laredo y vives fuera? Así puedes venderlo

📘 ¿Quieres saber cómo es vender con Inmonorte?

Si quieres conocer cómo trabajamos, desde la firma del encargo hasta la escritura, visita nuestra guía paso a paso:

📎 Ver Guía de Venta